中关村(丰台)总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告.docx

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1、中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告第一章中关村丰台园的位置和发展优势中关村科技园区丰台园始建于1992年11月，是中关村科技园区的重要组成部分，是经批准的国家高新技术产业开发区。它包括5平方公里产业基地和科技一条街。产业基地分三期开发建设，是中关村科技园区最具活力的产业基地之O优越的地理位置。丰台园产业基地位于丰台桥南，西南四环路穿越腹地，是中关村科技园区“一区五园”中距市区最近的一个基地。沿四环路可就近达京石高速、京开高速、京津澹高速，通达首都机场、南苑机场也十分便捷。良好的人文环境和自然环境。丰台园产业基地位于享有“花乡”美誉的丰台,环境优美，空气清新，周边分布着悠久

2、历史留下的具有极高审美价值和文化价值的名胜古迹，卢沟晓月、大堡台西汉古墓、金大都遗址、莲花池都具有较高的知名度。还有举步即到的旅游景点世界公园、花乡森林公园和新建的绿色隔离带，以及驱车15分钟可饱览的鹰山咀森林公园和青龙湖等景观。丰富的文教与科技资源。有北京电子工程学院、首都经济贸易大学、装甲兵工程学院等7所高等院校;丰台区是仅次于海淀区的北京市第二大技术知识密集区。有中央、市属科研院所60多家，各类科技人员7万多人，占丰台区人口总数的10%,其中国内外知名专家千余人，有充足的人才源和技术力量。在这个区域内，有世界水平的航天技术中心和科研开发的雄厚物质基础，设备精良、门类齐全，科研开发和生产开

3、发紧密衔接，形成了发展高新技术产业的整体合力，每年都有数十项科研成果问世，呈现出新产品开发能力强、科研成果多、技术水平高的特点，为推进技术创新提供了有力的保障。成熟的产业氛围。产业基地一期124平方公里，目前已具备了“七通一平”和“花园式科技园”景观为基础的硬件条件，形成了完备的基地管理体制和制度,土地一级开发已经完成，部分大型企业已建成投产，形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。完善的支撑服务体系。科技创新孵化网络目前已拥有孵化场地近10万平方米，具有了为中小企业提供创业培训、实验室共享、创业资金等各方面的扶助服务，为在孵的企业和项目成长壮大奠定了基础。同时，园区还建立了中介服务

4、体系、人才服务体系、投融资体系在内的四大中介服务体系。第二章丰台园发展的情况及经济基础丰台园从1992年正式开发，至今已10个年头，企业数从无到有，累计已认定高新技术企业2000余家，存活的企业超过1400多家，已经形成了一定的经济基础。产业基地一期在2001年开发完成，实现了“七通一平”，取得了一定的成绩，也得到了许多宝贵的经验、教训。丰台园十年发展的经济数据表明，丰台园已完成了初期的积累，有了一定的经验、资本和产业氛围，在全国高新区竞争加剧的情况下，应该考虑二次创业的一些问题。第三章丰台园二期开发的启动及需解决的问题丰台园二期是丰台园产业基地的一部分，占地165平方公里，紧临一期，位于四环

5、路南侧，于2000年开始策划启动，2002年正式进场，2003年全面启动。但与十年前一期开发时的情况相比，二期开发时的内外环境已经发生了巨大的变化。一、地价成本升高很快，不能满足产业用地的需求。丰台园产业基地最初是被定为中关村的产业用地，即工业用地，一期被分为两个功能区：产业区、住宅区（含公建），在一期开发中，基本上是严格按照这个定位进行开发。但是，即便在1992年开发的时侯，丰台园即估算到产业区土地的转让收益不可能补偿产业区的开发成本，即提出了以住宅补偿产业的办法，寻求资金的平衡。事实上，在十年后启动的二期开发，地价成本随着房屋密度、人口的增加和城市扩张带来的拆迁量的增加，已经使开发成本剧增

6、，由一期开发时的平均成本900多元/平方米增长到1600多元/米。如果按照工业用地的需求，必须大量压低地价，由于丰台园二期开发按项目来运作，财政不可能大规模补贴，压低地价所形成的市政建设亏损靠什么才能弥补？二、周边园区的激烈竞争，使丰台园再难以按工业用地的思路来开发。十年以来,在北京已经形成大大小小二十多个工业园区，北京周边的河北省，工业园区也是星火燎原之势，远郊区县与外省的工业园，由于地价成本很低，加上无国家的税收优惠政策，所以很多是由政府补贴，实行零地价或低地价吸引工业项目的投资，工业项目往往对商务环境要求不高，而对地价成本极为敏感，所以大量工业项目向远郊区和市外转移，在这种情况下，丰台如

7、定位于工业用地，难有出路。三、一期开发的教训与启示。丰台园一期的开发方式采用土地招商，即是将市政做到位，将土地转让给工业项目，但是，事实上，在一期基地里面，真正做工业的企业并不多，很多企业拿到土地后，多数做成了可以转让或出租的写字楼或其他房产，原因是什么呢？除一部分企业本身不具备做工业的条件外，另一个重要的原因在于经济行为，即企业用这片地，不做工业而做成房产，房产的收益更大，在现在，丰台园所处的桥南，由于四环路修通，配套更加完善，如果把土地地价千方百计压低，即使卖给真正的工业企业，由于收益的差别，大部分企业也未必将它拿来做成工业。这给业主的启示是，这片土地在产业功能分工上，是不是还真正适合搞工

8、业，业主（管委会）压低地价，让别人来做成房产，还值不值？四、一期的经验：最初招商形式：将基地分割成为数不多的地块，将每个地块卖给企业；这种招商形式，出现了这样一些问题，一是企业良莠不齐，部分企业能力不足，将建筑建设得档次太低，影响整个景观；二是企业用地有自己的时间表，部分企业将土地分为几期，造成有的地块长期闲置；三是一方面企业无新的空间入驻,另一方面却是闲置的地块，以土地招商和各自建设造成了空间的不可控制性。这些使园区必须考虑更为合理的规划、开发和建设方式。只有解决这些在产业功能定位、开发模式定位上的问题，园区二期的开发才能突破迷雾，取得胜利，这必须要有创新的思维。第二部分：商务花园商务花园，

9、是借用国外成熟的BUSineSSPQrk理念，对丰台园产业基地二期开发提出的一种新的开发模式，它是丰台园二期开发思路的转折点。第四章商务花园模式的引进丰台园为解决上述问题，与著名的物业顾问公司威格斯合作，开始对二期开发的模式、定位进行一系列的研究。2002年初，威格斯出具了中关村丰台科技园区H期项目之顾问报告汇报稿，对产业区、公建区、住宅区分别进行了调研分析和定位。其中，产业区定位于“商务花园”在威格斯的报告中，有以下的定论。“丰台园将会成为未来北京西南部的商务科技中心，西南部落后的经济发展状况也急需一个商务中心来带动该区域相关产业的发展，因此，办公物业将是二期开发的核心和基础J“丰台园二期项

10、目的整体市场定位为：四环路高科技产业带沿线中关村“一区五园”中面向成长期的高科技中小企业小型写字楼群体为特征一一第一个大型、簇群式高科技商务花园实现高科技中小企业拥有家的愿望J“商务花园的定义应当为：大城市的相对边缘地区，具有足够大的土地规模，较低的容积率，交通极为便捷，能够享受高科技企业的各项优惠政策，能够以相对较低、并为高科技中小企业所接受的价格进入市场，具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品，出售为主，可以拥有写字楼的冠名权，甚至独门、独院、独户，层数以多层为主，为中小企业的再次创业提供了一个量身定做的载体J在威格斯的技术说明上，对当时命名为北京首家商务花园的丰台园二期这个项目的说明为：“

11、随着北京经济的持续发展，北京的高科技企业无论从规模还是数量上都有所增长，因此对于BUSineSSPQrk这种办公模式，在北京的高科技企业中出现了大量的需求。虽然BusinessPark受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，由于BUSinSSPQrk对其建筑密度及容积率有特定的要求，所BusinessPCIrk一般分布于边缘地区，这样才能使BUSinSSPC1rk的建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为BUSinSSPQr匕必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，BusinessPQrk与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要Busi

12、nessPark与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在BusinessPark内人员工作外出的便利性。基于以上要求，目前中关村科技园区丰台园是建造BusinessPark比较理想的位置。首先，丰台园地处西南四环，通往北京市区的道路畅通，无论是去往CBD还是中关村地区都很便利；其次，丰台园是中关村“一区五园”中距北京市中心最近的，且仍具有大面积土地开发潜力的地区，在此地区建造BusinessPark,可以保证较低的建筑密度；最后，由于紧邻四环百米绿化带，而且以世界公园为中心的万亩绿色旅游区环绕周围，应该说丰台园拥有一定的绿化资源，能够营造出BusinessPQrk所需要的良好园林景观。

13、就此,基于对国外BusinessPQrk发展脉络的研究,对目前国外类似BusinessPark案例的分析，以及对北京各科技园区的调查，在充分发挥丰台园地段优势及其环境潜质的基础上，在此建造BusinessPark的设想是完全可行的,也是非常适合的。根据我们目前的了解，丰台园二期规划中的BUSinSSPQrk,是一种融合了四到六层现代智能化办公空间的绿地景观式写字楼复合体。这将是北京首家推出的BusinessPark写字楼模式。就目前规划而言,丰台园内将建的BusinessPork,完全涵盖了BusinessPark“独立性”和“个性化”这两点特色，所谓“独立性”是指其具有占天占天，独门独院的特

14、点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠予客户的大厦冠名权。所谓“个性化”是指其在群体结构上，各个BUSinSSPQrk单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态公司的需要，从而以一种统一中求变化的办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。也正是这两点特点，BusinessPQrk模式在国外科技园中倍受高科技企业的推崇。而且这种现代办公的创新模式正成为这些新锐派高科技公司的企业形象标志。为了满足BusinessPQrk办公一族生活起居的需要，丰台园二期还将同时推出配套的居住园区，从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。园区内的住

15、宅将采用景观较好的精品板楼设计，极目西望，西侧BusinessPark的高技派花园景观可以尽收眼底，使其成为同时拥有花园绿地景观，又兼顾高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的居住乐园。因此，我们有理由相信，中关村科技园区丰台园内的BUSineSSPQrk完全可以给科技企业一个家，使事业初成一族拥有“公司家园”和“创业家园”的梦想能够得以实现J同时，顾问公司对国外商务花园的状况进行了说明。第五章商务花园的规划与建设规划与开发模式确定后，丰台园开始调整产业基地二期的控制性详规和修建性详规，按商务花园的规划理念重新制定原产业区的规划，2002年3月，修建性详规正式批复，批复后的商务花园

16、分东西区两部分，东区35万平方米，西区65万平方米，共计100万平方米的商务花园，走过了规划程序。随后，丰台园与英国道丰集团在建设商务花园的思路上一拍即合，道丰决定与丰台园合作，按商务花园规划模式，合作建设道丰科技商务园。2002年5月25日，丰台园与道丰正式签约，建设北京首家商务花园。以下是北京日报发展的一篇报道：北京规划中的首家BUSinSSPQrk出台（北京日报）（5月26日）首家BusinessPe1rk落户丰台园5月25日，中关村科技园区丰台园与英国道丰集团、北京道丰数码园在北京饭店举行签约仪式，将共同投资30亿元人民币打造北京首家BusinessParkoBusinessPark（可直译为“商务花园”）源于EbnzrHowcirc1的“花园城市”理念，在国外经历了数年发展，现已成为第四代BUSinSSP