业主大会和业主委员会指导规则.docx

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1、业主大会和业主委员会指导规则（修订征求意见稿）第一章总则第一条为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条例物业管理条例及有关规定，结合实际，制定本规则。第二条本省行政区域内业主大会、业主委员会的成立、选举、换届和活动，适用本规则。第三条业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，应当代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。业主大会的决定，对业主具有法律约束力。同一物业服务区域内只能成立一个业主大会。第四条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受街道办事处

2、（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督，接受业主的监督。业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。第五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第六条建立中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力。社区党组织指导物业服务区域内业主、业主委员会、物业服务人依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织。物业服务区域内涉及基层治理重要事项、重大问题都要由基层党组织研

3、究讨论后按程序决定。第七条县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员履职业务培训，并会同街道办事处（乡镇人民政府）定期组织开展业主委员会成员培训，提升业主委员会成员履职能力。第八条街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系。居（村）民委员会依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理有关的工作。第九条业主大会、业主委员会的成立、选举、换届和活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作出现争议时应当接受司法行政主

4、管部门的指导和监督。街道办事处（乡镇人民政府）应当建立健全物业管理联席会议等相关协调工作机制，协调处理在业主大会设立、业主委员会选举及换届出现的重大矛盾纠纷。第二章业主大会成立第十条业主在物业管理活动中根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务。不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；（二）因继承取得房屋所有权的；（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事

5、法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；（五）法律法规规定的其他情形。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。第十一条业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）对物业服务区域内共有部分实施共同管理；（二）对共同管理的有关事项提出建议；（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；（六）监督业主大会和业主委员会的工作；（七）监督物业服务合同的履行；（A）监督专项维修资金的管理和使用；（九）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。第十二条业主在物业管理

6、活动中履行下列义务：（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；（-）遵守管理规约、业主大会议事规则；（三）遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）履行物业服务合同约定的义务；（六）按照规定和约定交纳专项维修资金、支付物业费和其他应当由业主共同分摊的费用。业主与物业使用人约定由物业使用人支付费用的，从其约定，业主负连带支付责任；（七）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务。第十三条物业服务区域内，交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付

7、的房屋套数达到总套数百分之五十以上；首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的。符合上述条件之一起三十日以内，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告，并在物业服务区域内公告。建设单位提交的书面报告应当附物业服务区域划分备案情况，物业服务区域内建筑物面积清册，包括专有部分面积、业主姓名和联系方式等内容的业主名册，建筑规划总平面图，物业服务用房，业主委员会用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的资料。建设单位未按时书面报告设立业主大会的，同一物业服务区域内二十名以上业主联名可以向物

8、业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请，并提供业主身份证明材料。第十四条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到设立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向商品房销售主管部门、建设单位或者物业服务人核实是否符合召开首次业主大会会议的情形。符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后三十日内指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议；不符合的，应当告知原因，并在该物业服务区域显著位置公示。第十五条筹备组一般由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二

9、分之一。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）根据业主自荐或者推荐确定，并在物业服务区域显著位置公示。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处（乡镇人民政府）印章。鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。街道办事处（乡镇人民政府）可指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员协助筹备组参与筹备相关工作。第十六条筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会组织业主推荐或者自荐产生。筹备组人数由街道办事处（乡镇人民政府）根据物业服务区域的

10、规模合理设置，总人数为单数。筹备组中业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间。第十七条街道办事处（乡镇人民政府）应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业服务区域内显著位置公告七日以上，筹备组自公告之日起成立。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。街道办事处（乡镇人民政府）应当对筹备组成员开展筹备相关培训。第十八条筹备组应当履行下列职责：（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、内容和形式；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份、人数和业主专有部分面积；（四）拟定业主委员会选举办法草案；（五）

11、审核业主委员会成员候选人资格，提出候选人建议名单;（六）依法确定首次业主大会会议表决规则；（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款第一项至第六项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务区域显著位置公示。业主对公示内容提出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果书面告知提出异议者。第十九条筹备组组长履行以下职责：（一）召集和主持筹备组会议；（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；（三）签发筹备组公告；（四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中二分之一以上成员签字确

12、认，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面申请另行指定组长，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时指定。第二十条筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份等事项的，由街道办事处（乡镇人民政府）出具相应衔接函件，自然资源、住房城乡建设等有关主管部门按照函件载明事项，依法予以协助。建设单位、业主、物业服务人应当对筹备组筹备工作和召开首次业主大会会议给予配合，不得阻扰。采用暴力手段阻扰的，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚;涉嫌犯罪的，由依法公安机关调查处理。第二H条首次业主大会会议应当对以下事项依次进行表决，并应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经

13、参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意：（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；（二）选举产生业主委员会；（三）表决通过需要首次业主大会会议议决的其他事项。管理规约、业主大会议事规则的草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，重新组织表决。第二十二条业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一

14、个以上专有部分的，按照一人计算。第二十三条业主大会成立前，机动车车库（位）权属的业主，机动车车库（位）面积合并纳入产权人房屋面积计算其专有部分面积表决权属。业主大会成立后，专有车库（位）等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积由业主大会议事规则规定。一个专有部分有两个以上所有权人的，共有人所代表的业主人数为一人，应当推选一人行使表决权，在规定期限内未推选的，表决在前的人计入有效表决。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主为法人或者其他组织的，采用书面表决的，表决票应当加盖公章。第二十四条业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人

15、和本人身份证明材料、委托人签署的授权委托书、委托人不动产产权证明的复制件，按照受委托事项、时间、权限，代表业主行使权利。第二十五条业主大会会议采用记名投票方式进行表决，不得对已公示会议议题以外的议题进行表决。业主大会会议有多项议题，业主仅就部分议题进行投票表决，视为进行有效投票，纳入该议题投票结果的计算。同一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改。第二十六条业主大会会议表决可以通过书面方式或者电子投票表决系统进行。鼓励业主采用电子投票表决系统进行投票表决。业主大会会议采取书面方式表决的，表决票选项应当明确为同意、不同意和弃权三项。会议召集人应当于业主大会会议召开前，印制好表决票，做好表决票印制数量和编号登记，制作表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照预定投票点的数量制作投票箱，投票箱应当放置在有摄像装置的位置，摄像图像资料保存不少于三十日。开票箱和统票时，社（村）民委员会代表不少于二名参与现场监督。对无法使用电子投票表决系统或者书面方式进行投票表决的老年人、残疾人等业主，筹备组、业主委员会等应当入户提供帮助。业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的，视为参与表决。业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示，未作出意思表示的视为弃权。第二十七条管理规约应当包含以下事项：（一）物业使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物