金融街区域房地产市场分析.docx

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1、金融街区域房地产市场分析、金融街地区概述北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊：而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。民国元年，又改为中国银行。其后大陆、金城、中国实业各银行，均先后设立于此。悠久的历史渊源，强烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有很强的吸引力。1993年，国务院批复了北京市的城市总体规划，其中提出要在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与基本功能。金融街规划用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成

2、门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。金融街地区四面临城市干道，区域内，东、西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三部分。而中区是金融街规划、开发的重点。此区域定位是建设为国际领先、国内一流的金融管理中心。中国加入世贸以后，按照国际金融机构对办公场所的需求，中区规划进行了重新调整。中区建筑的总规模在120万平方米左右，包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。二、金融街地区房地产市场分析（-）写字楼1、市场供应（1）现有供应状况金融街目前建成的项目有:C1一

3、一中国建设银行总行办公室C2平安大厘C4投资广场C5一一中国电信指挥中心、亚洲金融大厦C6通泰大厦C7国企大度C8百盛大厦二期D3百盛大原A6一一国际金融中心G1一一华实大厦B5富凯大厦项目名称总薪面积入住时间等级办公面积停车位平安大厦5.5万1998年甲级3.322万148华实大厦1.6万1998年3月甲级1.1万投资广场6.4万1997年10月甲级4.9万200通泰大厦112万1999年3月甲级9.12万300国企大厦9万1998年12月甲级7.14万358百盛写字楼6.2万1998年10月甲级1.5万300富凯大厦12万2003年甲级6.3万750（1）潜在供应在未来两年左右，金融街核心

4、区将为市场提供近】OO万平方米的写字楼，区域整体的新增供应量将达到150万。目前金融街仍有项目在建设中，它们是:A7一一英蓝国际大厦B4一一金融街A座B6一一中政大匠（网通大限）G2A金泽大厦G7盈创大度F5金殿大厦项目名称总建筑面积北京英蓝国际金融中心46085金殿大厘48432金泽大厦46000盈创大厦9600C丰汇时代一期89000中政大厦14700C还有一些已经完成拆迁，拟建项目有:A3一金亚光大厦A4新盛大原B1-3鑫茂大度华荣公寓写字楼项目名称总建筑面积大厦60000金亚光大厦110000鑫茂大厦12000C华荣公寓写字楼20002、市场需求金融街的地理位置得天独厚，踞守二环和长安

5、街交通要道，同时身处北京政务区，是各大部委云集之地，加之此地悠久的金融渊源，使之聚拢了大批金融、电信、保险、证券企业。金融街作为中国的金融管理中心，资金管理规模巨大。区域内企业管理的总资产达13万亿元，控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有530多家知名企业和机构，其中包括9家全国性商业银行的总部，58家中央直属企业，】9家上市公司，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构，是中国经济决策中心和信息中心。据统计，金融街的企业中有65.3%的中资机构，国有企业是金融街的主力消费群体,“官木位”是区域市场的突出特点。虽然国家对集团购买写字楼曾经作过限制性规定，但在

6、金融街地区，重量级中资国有企业和机构大面积地消化本地区的写字楼，如通泰大厦A座整售给交通银行，世纪互联、中国网通企业等则是国际企业大厦的大买家，而中国工艺美术集团则是百盛写字楼的大客户。中国长江电力股份有限公司等购买富凯大厦1.6万平方米的办公楼、某大型电力公司将在金融街核心区自建8万平方米的办公物业，反映了区域行业结构的多元化趋势在继续，也表明大客户对区域优质写字楼需求旺盛。下面我们以投资广场客户详单来说明一下：房间号3层单位名称中信实业银行所属行业4公司性质14层中国证券大度售楼处51503北京天健会计师事务所-一604北京紫琅航空服务有限公司22605中海宏达国际货运有限公司52607北

7、方房地产投资咨询评估中心8170703佳联教育投资管理有限公司122706中逸会计师事务所82707北京德恒有限公司13210层永新专利商标代理有限公司13111层北京三友专利代理有限责任公司13112004北京华盛会计师事务所82120508北京中证评估有限责任公司811208雅丽特科技发展有限公司521504中港实业北京办事处5417层北京天健会计师事务所821806北京益新恒投资管理有限公司1321807英国GAB罗便士国际保险公估北京办事处441808美国世界银行联合投资集团北京办事处4420层国信证券412102、08建通投货有限公司1322105融通资金管理有限公司4224层中信实

8、业银行总行营业部4126层北京新协房地产投资管理有限公司102房间号4层单位名称世纪互联信息电讯股份有限公司所属行业1公司性质25层北京天健兴业资产评估有限公司42705北京赛德信知识产权代理有限公司1329层金那期货经纪有限公司42908科贝律师事务所821004龙基九天实业有限公司521006成都三泰电子实业有限公司北京分公司321007中大方正经贸有限公司511008新加坡康联保险北京办事处4411层涌今集团131120k02北京西核力景消防设备有限公司321203北京华立瑞康光电通讯设备有限公司321204北京成功伴侣商务服务有限公司221206成功人俱乐部221208中资项网（北京）

9、投资管理有限公司411502北京中兴丰和投资咨询有限公司821503、05北京国友大正资产评估有限公司821607中瑞诚机构1311608德国倍福电气有限公司北京代表处341704中融国贸511706中融投资4118层北京智贤科贸有限公司5219层北京港专知识产权咨询服务有限公司8119层辛国专利代理（香港）有限公司北京办事人81格林集团一一20层格林保险经纪有限公司41格林期货经纪有限公司41北京格林向导文化传播有限公司612103北京市大地律师事务所8225、26层北京新协房地产开发有限公司102所属行业划分：1、IT2、服务业3、机电业、制造4、金融5、贸易6、媒体传播7、广告8、咨询9

10、、出版10、房地,“11、医疗12、教育13、其他企业性质划分：1、国有2、民营3、外企4、办事处机构客户行业特征按行业类别划分（饼图）由上图可知，最多的是金融业、咨询业的企业，其次是贸易类。按企业性质划分（饼图）最多的是民营企业，占到了53%,超过一半；其次是国有企业，占到37%,外企公司几乎没有，有3个外资企业驻京办事处。3、租金和售价金融街的大多数楼盘租金报价在$18-25/月平方米，这样的租金水平与朝阳门地区写字楼的租金基本持平，较之CBD传统写字楼租金梢低。金融街地区写字楼需求旺盛，儿乎所有的楼盘空置率都在8%以内。）项目名称项目售价项目租金租售率百盛大原$16.4092%投资广场$

11、2098%平安大厦$25100%国际企业大厦$23.50100%通泰大厦$1899%富凯大JI18000100%丰汇时代一期1380070%4、市场空间分析中国已经于2001年11月10日正式加入WTO,随着金融街逐渐形成更大的规模和更成熟的金融办公氛围，市场将对金融街写字楼市场重新认识，市场需求将进一步扩大。从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，在过去一年多来较少受到互联网经济调整的影响，但也不会产生迅速扩张现象。所以金融街的发展相对稳定，市场需求有稳定的基础。随着中国电信大胆和中国移动大厘的落成，电信通讯行业的公司也将对本地区产生更多的需求。中国电

12、信和中国移动的入驻，在相当程度上将导致金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，并极大地扩大了金融街需求市场的范围。由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。5、竞争分析CBD和中关村是金融街的主要竞争区域。与CBD和中关村相比，金融街的优势和劣势如下：（1） 劣势： CBD已形成规模，金融街相对滞后 CBD已开始大规模建设，金融街相对较慢。 今年CBD有100多万平方米，而金融街尚未形成聚集效应。 金融街近几年的开发重点是办公楼，而公寓、酒店、商业、停车等服务配套设施明显不足，八小时工作时间以外十分冷清，商气不足，形不成国际化的商务氛围。 中关村的IT企业离科技产生地近，对小型以及

13、处于创业期的高科技企业具有很强的吸引力。而金融街还是主要为中大型企业为主（2） 优势： 浓厚的金融氛围：目前，中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行以及中国证监会、中国保监会、中保集团等十余家国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等300余家实力企业相继入驻金融街。北京金融街已成为金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，初步形成了全国金融管理中心的格局。贴近市场的产品：未来的金融街核心区不仅集写字楼、公寓、五星级酒店、国际会 议中心为一体，而且金融街核心区还配有专为金融界高级人士打造的银行家俱乐部、国际金融会议中心以及配套的高级商务酒店、商业、公寓和娱乐休闲设施等。为国际企业、商务人士在此办公住宿提供了良好的环境。 更广的融资渠道：金融街房地产公司作为房地产上市公司，在融资渠道及筹措资金方面有较大的优势。6、总结现有供给较少，未来供给量较大。目前金融街写字楼的入住率普遍很高。而且由于入住企业多为国有大型企业，需求比较稳定，因此现