金融街区域房地产市场调研分析报告.docx

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1、有强有力的大客户支持，如通信、金融、证券、保险、邮政等超级消费者成交动辄上亿元。大部分资金属于国家财政划拨，所以此区域的零售形式基本不能介入，该区域市场的持续看好。2、新建的大盘将带动区域的整体发展华润置地推出了与之消费模式相配套的项目置地星座，以数座独立的小型建筑4000平方米至12000平方米的规模推向市场，引起西部市场的一阵骚动，目前金融街又签下了31亿元大单，金融城项目开始建设。这标志着北京金融街标志建筑金融城全面开建。规划中的西邻西二环路，是金融街中心区域标志性建筑，具有国际化、生态化和人性化的特点。金融城整体项目用地面积2.4万平方米，总建筑面积22万平方米，由高档酒店、金融家俱乐

2、部、国际金融会议中心等建筑组成，金融城将于2008年前全部建成。这次签约的金融城B楼建筑面积9.5万平方米，总投资额15亿元人民币，预计3年后建成。北京商行总部将迁至金融城成为金融街上的又一家大型金融机构总部。天宸大厦项目总投资10亿元人民币，以写字楼和配套设施为主，此外，投资规划面积6万平方米的真武庙五里项目总规划面积为6万平方米，总投资亿元人民币。未来五年，西城区政府将投入10亿元，用于加快金融街基础设施建设和改善周边环境。3、前期写字楼档次较低，高档写字楼缺乏一期项目综合素质相对较低，近几年来国际企业大厦及周边的远洋大汉、建威大厦、国际金融大原是区内相对而言档次较高的项目，是西部少数的几

3、个具有国际甲级标准的写字楼。金Ii街区域房地产市场调研分析报告1993年，国务院批豆了北京市城市总体规划，提出耍在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总部，金融机构总部为主的建筑组群，确定了金融街的基本功能。金融街规划用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，区域内东西的武定候街，广伯街将金融街划分南区，北区和中区。总建筑规模30()多万平方米。金融街建设是列入北京市城市总体规划的跨世纪工程，至口前，中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、中国人民保险公司总部、中信实业银行等国家级金融机构以及众多银行

4、分行、非银行金融机构等均座金融街，北京金融街成为全国金融中心的雏形已基本形成。一、市场供给分析1、市场供给项目集中金融街是京城目前为止规模较为成型的写字楼集中地(注：考虑远洋大度和建威大原的位置和影响，特将二者也纳入金融街地区分析之中)包括中国人民银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、中国证券监督管理委员会、中国电信、中国移动等机构的办公楼在内，金融街一期1平方公里的区域内已有12幢现代化的办公大度。其中已面向市场供应的写字楼项目分别是金阳大厦、百盛写字楼、平安大厦、投资广场、国际企业大限和通泰大厦，共有写字楼面积25万平方米左右。金融街区域今年上半年并未有楼盘进入入住状态。富凯大厦、

5、中i正大厦因非典影响而工期略有拖延，而金融街H都是个没有零售市场的整售市场，租售形式宜以大单成交为主，该区域2 .中资国有企业和机构近两年一亶是大面积写字楼的消化者虽然国家对集团购买写字楼曾经作过限制性规定，但在金融地区，同重量级金融机构和电信巨头入驻相对应的是中资国有企业和机构大面积地消化本地区的写字楼。通泰人原中交通银行消化了A座，世纪互联、中国网通等是国际企业大买家，中国工艺美术集团是百盛写字楼的大客户等。3 .缺乏国际知名的大公司金融街外围不乏国际顶级客户，建威大厦聚集相当一批有实力的外资企业，如SUN和思科等，而金融街范围以内却较少，除国际企业大度聚有大量外资或合资企业外，大多是国内

6、的公司。4 .写字楼实力客户有实力的中资企业是金融街写字楼的主要消化者。需求特点1主要是金融、电信机构和企业；2 .需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在8%以内：3 .客户资金实力较为雄厚，倾向于整买或者大面积整租：4 .大面积（1500平方米以上）购买与小面积（IOO-350平方米）租赁都有：5 .对写字楼的综合素质要求越来越高，包括：外观形象与大堂、配套服务、环保与智能化程度；6 .要求与金融中心相适应的24小时办公及相应的服务系统。4、写字楼开间大小多在100-300平方米之间除金阳大度（华实）的开间设计最大在I（X）O平米外，其余写字楼的开间面积多在100300平方米之间。5、生活和商朦

7、设施较少，楼宇设施质有待提高在入驻金融街的企业中，作为金融街生活配套服务的单位只占2.9%,航空邮政等商务配套也只占2.6%左右。以电梯为例，国际甲级写字楼关于电梯的标准是等候时间不超过20秒，而金融街任何一个写字楼都难以达到这一标准。金融街写字楼普遍存在电梯较小较少，速度较慢等问题。部分大度作了调整，如投资广场，但效果并不理想。二、市场需求分析客户构成1、重量级的构和电信企业金融街的客户多数是构与金融管理机构组成。也有中国电信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，其中机构占有14.3%X信息产业占28.9%、咨询服务机构17.3%等组成，中资占65.3%,外资（含合资）34.7。虽然从比例上看

8、，实业贸易企业和信息产业企业的数量都超过了金融机构，但金融机构在金融街整栋或多层或整层消化写字楼，其绝对实力决非-圾企业可比。而中国移动大厦和中国电信大厦的入驻，也显示了电信企业强大实力。重量级银行和中国电信等重量级机构的入驻，将极大引导产业在本区需求市场的表现。名称级别建筑面积（平方米）物业公司物业管理费（$/月/平米）远洋大胆甲级ooo中远物业3.6国际企业大厦甲级90000魏理仕物业顾问3.5富凯大厦甲级120000第一太平戴维斯3百盛二期甲级60886百盛物业管理3通泰大度次甲II6O金融物业管理2平安大厦次甲55000佳定物业管理（香港）3.6首都时代广场次甲57000首都时代广场物

9、业部3.2西单国际大厦次甲40000鲁能物业管理公司2.8庄胜广场次甲113000怡高物业管理有限公司（香港）3.6投资广场乙级550000北京利市物业3.6四、市场发展预测市场供应涌金融街核心区的建设已全面拉开序幕，规模约为300万平方米，整个金融街中心区预计总投资额达120亿至150亿元。到2008年，规划将有IoOo家国内外金融机构入驻，近10万人在此办公。预计2007年完成全部规划。市场需要涌1 .市场需求将进一步扩大随着金融街逐渐形成更大的规模和更成熟的公氛围，市场将对金融街写字楼市场重新认识，市场需求将进一步扩大。2 .传统行业将形成主流金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对

10、写字楼的需求较为稳定，不因为经三、市场价格分析K租金金融街地区次甲级以上写字楼平均报价在24美金/月.平方米，金融街外围区的远洋大厦和建威大度的租金要高出一个档次。2,售价由于金融街的写字楼现房中可售而积极少，市场成交并不活跃。国际企业大厦的报价为每平方米20000元人民币（合约2400USD）/平方米，投资广场为1980USD/平方米，通泰大厦为2000USD平方米。金融街地区次甲级以上写字楼平均售价在23OOUSD/平方米左右。尽管金融街写字楼的租金和售价报价在北京市并不算高，但同CBD,中关村的物业一样，金融街写字楼的实际成交价与报价相比仍有段距离。3、物业管理费在金融街所调查的项目中有

11、30%左右的物业管理聘请了独物业公司进行管理。这些写字楼包括国际企业大厦（由魏理仕物业顾问进行管理），富凯大厦（第一太平戴维斯管理），平安大厘（香港佳定物业管理公司管理）等：金融街地区次甲级以上写字楼物业管理费平均在S3.3/月.平方米，国际企业大型的物业管理费为$3.5/月.平方米，通泰大厦为$2/月.平方米，远洋大厦为S3.6/月.平方米。济波动而迅速萎缩，但也不会产生迅速扩张现象。所以金融街的发展相对稳定，市场需求有稳定的基础。3 .随着证券市场和期货市场的充分发展，更多投资公司或相关服务企业将会迅速产生和发展，尤其是中国资本市场一旦放开，还会有大量的外部需求。4 .随着中国电信大厦和中国移动大厦的落成，电信通讯行业的公司也将对本地区产生更多的需求。