物业管理标准化节点的作业流程.docx

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1、物业管理标准化节点的作业流程1.房屋交接工作程序工作标准1.业主身份按开发商提供的业主清册，让业主出示身份证件及买卖合同，核实身份2.业主相关资料复印业主身份证，收集业主应该交与物业的通知及资料3.业主填写业主档案业主须填写完整，特别请业主留下紧急情况之移动通讯联系方式和生日4.签署安全责任制书向业主说明签署安全责任制书的重要性质5.计算业主应交各种费用从当日开始计算，预收半年。在房屋交接表上记录好起止时间6.请业主交费收取相关费用7.准备好业主钥匙、业主手册、装修手册向业主说明钥匙使用方法，如有整改项目，征求业主意见，留一把整改。向业主简单介绍我们的公司及服务，说明我们的服务热线。8.向业主

2、发放钥匙及有关资料,请业主在上签字9.在房屋交接汇总报表上作记录每接受一套，即做登记：对未接收的房屋，做好原因登记。相关记录表格：房屋交接表、业主档案、房屋交接汇总报表、主清册、房屋交接验收表、交接遗留问题整改记录表、交房日报表交房文件签收表相关文件I安全责任制书、业主手册、装修手册等2.办理装修工作程序工作标准1.业户提出申请，向业主说明所福程序和准备的资料提前准备一份装修申报须知，给业主一份。2.指导业主填写装修申请表、装修承诺书1.申请表和承诺书必须业主签字，如业主不能亲自来办理，须出示委托书。3.收集业主及装修公司有关装修申请资料,核实是否符合规定装修施工图纸，包括平面图、天花图、管线

3、及电力、弱电布置图、剖面图等，加盖装修公司鲜章。装修公司负责人身份证、营业执照、施工资质证书复印件各一份，并加或鲜章。并核实上述证书是否有效。如涉及商业性质或重点装修场所，还须提供设计资质证书。4.将装修申请资料整理成套,交工程部审批1 .在1个工作日内审批完毕，并通知客户；2 .客户部、工程部负责人或授权人审批签字。5.如涉及消防报建、结构改动、煤气改动等，须请业主向有关政府部门报批1 .如涉及，向业主说明：2 .准备好消防报建、结构改动、煤气改动等流程、申请表、所需资料、政府主管部门电话及地址等办事指南，方便业主办理。6.通知业主审批情况，并请业主在审批表上签字确认审批后，请业主认可审批内

4、容并签字7.签署装修管理服务协议原则上装修管理协议由业主签字，但业主可通过装修承诺书委托装修公司签署。8.向业主说明装修中的禁止事项和注意事项除了书面规定外，口头特别向业主强调现场防火、施工施工、搬运时间、施工秩序、文明安全施工等注意事项，及禁止改变外观、安装防护栏等禁止事项。9.业主交纳相关费用1 .收银员向业主出示公开收责标准，包括装修押金（如当地没有规定不允许收取）、清运费、出入证等收取标准，并解释各项费用收取之性质和用途。2 .申请表上交费栏，由收银员按收费标准计算、填写，并收取。10.发放施工进场证，办理工人出入证1 .施工进场证上注明公司服务电话，以便装修工人紧急情况之需。2 .贴

5、于大门外。3 .在装修工人出入证办理表上做登记。11.带领装修公司或业主到房屋作入场验收，双方签署进场装修确认表装修前，带领装修公司作入场确认，避免设备设施损坏，责任不清扯皮。12.向其他部门发放业主装修入场通知单，客户中心做每日巡查1 .每入场一家，客户中心向其他部门签发装修入场知会单2 .每入场一家，客户助理做每日巡查，随时掌握装修动态。13.装修监管1.客户助理、工程部、保安部每个部门每日巡视，并作记录。2 .如发现轻微违章，及时向工人或负责人口头提出整改或警告；如严重违章，即拟写3份违章整改表，首先向业主电话通报，取得业主谅解和支持后，再向装修公司负责人通报。并将书面违章记录找两当事人

6、签收。3 .对违章按协议收取违约金（如当地没有规定不允许收取）的，在违章整改表记录，项目经理签字认可后，客户助理存档到业主档案内，以备退还押金时，予以扣除。4 .违章材料、乙快气罐、电焊工具等未经书面同意，不得入内。如需动火，必须严格办理动火审批5 .现场巡视签到表、巡视记录表由客户助理更换回收存档。14.受理业主装修中的合理诉求，积极协助业主装修，帮助解决有关需要装修过程，既做到严格监管，又做到热情服务，积极帮助业主或装修公司解决有关需求。15.装修完毕，业主提出验收申请，安排工程部、保安部竣工验收，并做记录，对不合格施工向业主说明1 .业主填写竣工验收表。2 .与业主约好具体验收时间。3

7、.客户助理通知工程部、保安部负责人。4 .对验收存在的问题，在表上记录。并向业主说明原因和整改措施、方法。16.自竣工验收之日起3个月以后，通知业主或装修负责人退还装修押金。退还时，须业主、装修公司、项目中心负责人三方进行退款验收签1 .退还时，确认有无引致公共利益、相邻业主利益受损，如违反禁止事项、漏水等。2 .如装修公司提出退还，则需通知业主，由业主同字，并作记录意.3 .客户助理负责办理退还，翻阅历史记录，扣除违章违约金及应付水电费等费用后，在表上记录应退费用。4 .项目经理在退还同意表上签字。5 .收银员作押金退还备忘表记录。相关记录表格和文件：装修管理协议、装修管理规定、装修申请表、

8、装修承诺书、入场确认表、装修掌控表、出入证办理登记表、临时出入证、巡视签到表、巡视记录表、违章整改通知书、装修入场知会单、竣工验收表、安全防火费任制书、动火审批表、装修办理报表、押金退还备忘表3.客户入住工作程序工作标准1.确认1 .一般以客户搬家为准，并确认业主身份2 .若是租户入住，须向业主核实，业主出承诺书和房屋租赁协议2.祝贺1 .客户助理向业主表达乔迁新居祝贺，并询问业主需求。2 .若是V1P客户或公司实际需要，可送鲜花和贺卡祝贺。3.知会向内部各部门发入住知会单，以重点服务，如楼层环境等。4.服务告知客户服务电话及措施，协助解决电话、网络、有线电视开通事宜，办理车场月卡等。5.收费

9、收银员标注该户入住信息、，开始特别留意收费时间段。6.登记客户助理在客户入住记录表上记录业主入住时间。如是租户，则请其填写租户信息表，提供户主有关身份证明。并签署安全责任制书。7.入住更新档案员将入住资料更新。有关记录和文件：入住知会单、客户入住记录表、租户信息表、业主承诺书4.物品放行工作程序工作标准1.确认客户身份核实携带人是业主还是租户，是小孩子、保姆还是公司职员等2.确认放行物品名称携带人申报搬运物品名称、数量。3.确认物品出门性质及原因1 .出门性质及原因有：搬家迁出、临时携带物品。2 .如客户频繁、非正常临时搬运单件物品出门，则引起注意。3 .物品放行种类：限大件物品如家具、办公桌

10、、电脑、电器、纸箱、大件包裹和袋子等。4.与收银员确认交费情况搬家迁出的，需结清所欠费用，包括截止当日水电气、物管费用。否则，一律不得放行。5.与户主或业主核实意见1 .若是租户迁出，客户助理须电话向业主核实，征得业主同意。2 .若非业主本人，如亲属、保姆、家政、劳务工等携带物品，应电话向业主核实，征得业主同意。3 .若是办公单位职员携带货物或物品出门，应电话向该公司负责人核实，征得该公司同意。4 .向业主之电话核实，应在出门条上做好记录，记录向业主去电时间及核实意见，以免日后扯皮。5.如联系不上业主，暂不放行。6.开物品放行条，经I.放行条记录完整、清晰，在空白处划线。办人、业主和携带人分别

11、签2.客户中心经办人、携带人、业主三方签字。字7.物品放行条存档物品放行条一式二联，存档联由客服部档案员存档。客户联，由客户出门时交给保安。相关记录：物品放行条5.客户来访来电工作程序工作标准1.起身站立迎接1.客户来访，客户助理（前台接待）立即放下手头工作，起身站2.三声之内接听电话立迎接，热情说“您好，有什事需要帮助的吗”，示意客户请坐。并主动送上一杯水。2.接听电话礼貌用语：“您好，XX物业服务客户中心”2.倾听客户来访需求1 .认真听客户的意见或询问。2 .重大、紧急、突发事件问题，立即报告上级领导。3.回答客户询问对客户提出的需求或意见，做出满意答复或处理意见，向客户表示出客户中心很

12、重视、很认真对待这件事情。4.作记录在客户来电来访记录表上作记录根据来电显示，记录好客户来电号码5.送客礼貌说“请慢走”6.跟进处理对客户反映的问题及时回复或转报给其他部门处理，客户助理负责回答客户相关记录：客户来电来访记录表6.客户需求、建议受理工作程序工作标准1.礼貌热情受理接到需求或建议，不能当场给客户答复或处理完毕的，10分钟内转报相关部门处理。重大紧急、突发事件问题，立即报告上级领导。2.记录在客户需求、建议受理表上做记录3.跟进跟进、督促处理情况4.回复客户任何需求、建议在受理后1天内做出处理和回复；或在事前给客户承诺的时间内做出回复。5.整理.汇总.总结.存档每周五下班前对本周受

13、理事项汇总、报表相关记录：客户需求、建议受理表7.投诉受理工作程序工作标准1.接待、受理1 .在接待客户投诉时，请客户入座。耐心倾听客户投诉，不要随意辩解，听清内容，不要打断业主说话，更不能急于表态；2 .待客户讲完，要进一步问清有关情况：切忌与客户正面辩驳，应客观冷静地引导业主叙述清楚实际情况；3 .受理客户投诉要一跟到底，宜到问题得到解决并回复客户为止：对不能解决的投诉，应婉转地向业主讲清楚，并确定下次回复的时间。4 .对客户的投诉在充分了解情况后，应及时把处理的过程及结果清楚的回复客户，以表明客户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决：5 .处理客户投诉后，应把投诉的事项、处理过程及结果清楚

14、地记录于业主意见受理表内，由客户加盖意见后收回存档。6 .重大投诉，必须马上报告部门主管或公司领导。2.界定投诉性质1投诉性质由项目主管界定。2 .根据经验和实际情况，界定投诉是有效投诉还是无效投诉；若是无效投诉，也应该礼貌、耐心向客户解释清楚，消除误解。3 .若是有效投诉，则界定投诉轻重：重大投诉、重要投诉、轻微投诉。4 .重大投诉范围：公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差距，经客户多次提出而得不到解决的投诉。由于公司责任给客户造成经济损失或人身伤害、产生心理恶劣影响的。有效投诉在一周内得不到合理解决的投诉。涉及突然大面枳停电、停水或设备设施突然停止运行，引致客户投诉的。同时引起5个以上客户就同一事件投诉的。其他公司认为系重大投诉的。4.重要投诉：客户提出的合理需求，没有得到及时解决，严重影响客户正常办公和房屋使用的。服务过失或员工服务态度恶劣，客户怨气非常大的。其他公司认为是市要投诉的。5、一般轻微投诉：指因公司的设施、设备和管理水平问题、员工服务态度问题，给客户造成的生活、心理、工作造成轻微不便或影响，造成客户轻微怨言，可以立即较易通过改进而得到解决的问题。3.向客户作出初步处理或回复意见1 .能现场答复处理方式或结果的，可立即作出客