消费类基础设施行业市场分析.docx
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1、消费类基础设施行业市场分析消费类基础设施2023年上半年发展概览上半年全国消费类基础设施边际复苏2023年以来,居民消费意愿有所复苏。根据国家统计局,2023年前8月,中国社零总额同比增长7%,且上半年社零单月均值均超过2019和2023年同期水平,消费正在稳步恢复。此外,线下依然是重要的消费渠道,线上快速替代线下消费的阶段已经结束,2023年前8月,实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为26.4%。图3:购物中心存存体量及增速(亿平米)存体量YoY6r35.00%购物中心开业数量同比有所下降。根据赢商网,2023年上半年,全国规模以上购物中心开业93个,对应体量844万方,分别同比下
2、降14%和24%;截至2023年上半年,我国有购物中心存量4.91亿平米,同比增长6.6%,增速较2023年全年进一步走低,开业率35.5%,也创历史新低。我们认为,购物中心开业意愿不强、开店数量下降,和购物中心运营方以及商户对消费市场复苏的观望情绪有关,购物中心开业量的复苏可能滞后于居民消费的复苏,伴随暑期和各重点消费节日到来,预计下半年开业数量显著超过上半年。客流恢复良好,基本复苏至到疫情前水平。2023年上半年,购物中心场均日客流基本恢复至2019年水平,根据赢商网数据,2023年上半年场均日客流1.86万人次,较2023年上半年增长44.2%,较2019年上半年增长0.2%。十一及中秋
3、数据亦十分亮眼。商务部数据显示,假期前5天,全国36个大中城市重点商圈客流量较2023年同期增长150.4%。其中,上海35个重点商圈进店线下客流总量达到3789万人次,较2023年同期增长34.6%,较2019年同期增长19.8%o空置率高企,但增速放缓,我们预计在2023年中期见顶。2023年上半年,重点一、二线城市平均空置率11.0%,相较于2023年年底提升1.3ppts,虽然空置率仍然高企,但提升速度相较去年有所放缓。从净开店率(净开店/期初门店数量)来看,2023年上半年已经回正。我们预计商户开店意愿复苏晚于消费基本面复苏,因此净开店率可能在下半年进一步回升,带动购物中心整体空置率
4、下降。租金走势与空置率保持同步。伴随上半年空置率走高,中国主要城市优质零售物业平均首层租金同比下降,但下降速度和空置率上升速度共同减缓。根据仲量联行,2023年前两个季度,首层租金上涨的比例已经比2023年呈现提升的态势,首层租金下降的比例也呈减少的态势,我们预计2023年下半年整体购物中心租金同比可能逐步回正,并在全年呈现正增长。整体而言,2023年上半年全国消费类基础设施的一些前瞻指标开始复苏,例如客流、净开店率、租金上涨占比等指标开始出现回暖态势,但复苏进程晚于消费基本面的整体复苏。我们预计伴随商铺观望情绪逐渐减弱、预期逐渐稳定,2023年下半年将看到购物中心空置率、租金等实际经营结果回
5、暖。项目和业态之间分化加剧虽然2023年上半年我国消费类基础设施整体出现复苏迹象,但体现出强分化的特征。一方面,不同城市复苏的情况有所分化,不同项目之间的复苏亦有不同。例如,从客流的角度,2023年上半年高线城市的客流恢复情况要强于低线城市、大项目客流恢复要好于小项目客流恢复。另一方面,不同业态经营情况也出现较为明显的分化。餐饮、轻美容、影院、奢侈品等业态复苏情况良好,但超市、新能源车、快时尚、早教等业态出现降温的趋势。我们认为,消费类基础设施投资人应当对项目业态保持高度关注。2023年以来,一些新的领域正在崛起,例如国货美妆香氛品牌开始从线上进入线下,从百货进入购物中心,提升品牌影响力;另一
6、些领域也可能成为新的风险点,例如新能源车在过去几年时间成为购物中心项目的重要租户,对购物中心租金贡献不低,但伴随宏观环境和相关行业变化,也应当警惕相关行业发展失速所带来的风险。图11:2023年上半年不同大小购物中心客流同比去年情况品牌消费类基础设施经营情况更优购物中心头部化、品牌化趋势延续。根据赢商网统计,2023年上半年TOP30企业3万平米以上购物中心新开业体量432万平米,新开业数量43个,占到上半年全国开业量的46%;截止到2023年上半年,TOP30购物中心运营商运营存量已经占到全国存量的37%o经营层面,头部企业亦实现率先复苏。根据赢商网数据,2023年1季度,TOP30购物中心
7、运营商场均日客流2.5万人次,同比提升54.9%,已经恢复到2019年的106%,相比之下全国购物中心场均日客流1.86万人次,同比提升44.2%,弱于头部企业的复苏。一些头部优质购物中心的销售额和租金增速也明显好于行业平均,如2023年上半年华润置地购物中心,同店租金同比增长38.0%,同店销售额同比增长27.4%,均高于社会平均水平。内资品牌企业轻资产复制蔚然成风,而占据重奢高端的港资品牌企业则一般通过股权合作扩张。举例而言,内资品牌华润万象生活2023年上半年新获取7个第三方外拓项目,均为一、二线城市TOD项目,不断复制上市以来高能级城市TOD项目的成功轻资产输出经验;港资品牌太古地产于
8、2023年9月4日发布公告,拟收购持有上海浦东新区两宗地块的两家公司各40%的股份,剩余60%股份由陆家嘴开发持有。先天资源禀赋决定成功基因我们高度认同运营对商业地产资产的重要性,运营不佳可能“毁掉”好基因,但这不意味着运营可以让质素偏差,位置不佳的商场起死回生。换言之,单靠好运营无法塑造好商场,好资源是消费类基础设施回报率良好的前提条件。核心区域对于选址,首先要确定覆盖范围内是否能够涵盖足够大的消费容量(代理变量包括附近居民数量及结构、写字楼数量、房价水平、当地经济水平等),其次要确定购物中心选址是否能够带来充足的客流(如是否紧邻地铁,是否在区域交通中心、是否是旅游城市等)。整体而言,我们建
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