案例7-某市保税区多层仓库建设项目.docx

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1、某市保税区多层仓库建设项目一、基本情况概述1.1 项目概述保护区是具有“境内关外”特性的经营区域，享受我国保护区和出口加工区的相关政策。为了拓展保护区功能，提高保护区在新形势下的竞争力，充分发挥保护区的政策优势和港区的区位优势，通过设立物流园保护库来发展仓储和物流产业，实现国际中转、国际配送、国际采购和国际转口贸易功能。财务基准收益率为6%。1.2 基础数据1.2.1 建设规模本工程计划建设两层仓库，一层仓库面积40598.6平方米，二层仓库面积28433.2平方米，堆场面积82000平方米，设计仓储量为10万吨。122项目的计算期本项目计算期按21年计算，其中，建设期为1年，营运期为20年，

2、第二年投入使用。1.2.3项目的总投资估算与资金来源（1）项目建设投资估算:本项目工程建设投资总额估算为15566.48万元人民币。（2）流动资金估算：本项目所需流动资金采用扩大指标法进行估算，按每年营业收入增加部分的10%估算流动资金。全部自筹。（3）资金来源：本项目建设投资资金50%自筹，其他由商业贷款筹集，贷款利率为6.12%,按等额还本利息照付的方式还款，10年还清贷款（含建设期）。建设投资估算见下表。表格1建设投资估算表序号工程或费用名称折旧年/年残值率合计/万元1工程费用141611.1主体工程费用127631.1.1土建工程250.0479211.1.2钢结构250.042189

3、1.1.3电气工程250.047221.1.4给排水工程250.05481.1.5采暖工程220.04891.1.6通风工程220.041511.1.7消防工程250.048931.1.8提升门，装卸平台250.047501.2厂区工程费用250.0413982工程建设其他费用12052.1建设单位管理费1652.2工程建设监理费1392.3工程质量监督费212.4前期工作费、勘察费、设计费3302.5施工图审查费212.6消防评估审查费282.7合同公证费0.32.8环境评估费52.9地震安全性评价102.10劳动保险统筹4452.11建筑工程险282.12消防系统检测费22.13人防费82

4、.14其他费33预备费2004建设投资合计15566（4）资产形成：工程费用、全部工程建设其他费用、预备费和建设期利息形成固定资产原值；无其他资产形成和无形资产费用。1.2.4营运收入及营业税金估算（1）营运收入库房出租率：库房出租率见下表。表格2库房出租率年分数23421出租率（一层）70%80%90%90%90%出租率（二层）70%75%80%80%80%出租率（堆场）35%40%50%50%50%仓库堆场收入：仓库建成后计划用于出租，一层仓库日租金按1元/肝计，二层按0.8元堆场0.4元f0出租天数按照365天计。车辆收入：供需车辆3辆，平均每辆车的单位收入为200元/天，一年按照365

5、天计。装卸收入：两层仓库若全部出租，每层每年可以装卸5万吨，装卸费率为20.31元/吨（每层装卸量二设计装卸量X出租率）。其他收入：2万元/年。（2）营业税金营业税金及附加按年营业收入的5.55%计算。1.2.5营业成本估算（1）固定成本折旧：按现行固定资产使用年限，采用分类法计算折旧，建设期利息及预留费按比例计入固定资产原值。折旧年及残值见投资估算表。摊销费：无其他资产和无形资产，所以摊销费用为OO修理费：按折旧的20%计。工资：工资支出12万元/年。企业管理费：按收入的10%计。其他费用：按50万元/年计算。利息支出：主要是建设投资借款利息。（2）可变成本劳务费：为5.5元/吨（每层仓库达

6、年产的仓储量为5万吨/层）。临时修理费：按30万元/年计算。其他可变成本：按20万元/年计算。1.2.6利润总额计算所得税税率33%,法定盈余公积按照净利润的15%提取二、财务评价2.1财务盈利能力分析财务盈利能力指标主要有项目投资财务内部收益率、项目投资财务净现值、项目投资回收期三项。通过编制项目投资现金流量表进行财务现金流量分析，各项指标如下表所示：表格3项目财务盈利能力指标指标税前税后项目投资财务内部收益率/%219项目投资财务净现值（i=6%）/万元31143.76-12508.53项目投资回收期（含建设期）/年10.4716.65从表格中可以看出，项目投资财务内部收益率为9%,大于基

7、准收益率6%,项目投资财务净现值大于零。以上指标表明本方案具有较好的盈利能力。2.2财务清偿能力分析由于本项目采用两种融资方式，50%的自筹，其他由商业贷款筹集。综合分析之后，贷款年限为10年，包括建设期，采取等额还本利息照付的还款方式。如果当年未分配利润不够还贷，可以用当年以及往年所提取的折旧费用和摊销费用还贷款。因此该项目具有较好的债务清偿能力。2.3财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入始终大于现金流出。该项目通过经营活动、投资活动和筹资活动产生的各年累计盈余资金均大于零，说明该项目有较强的财务生存能力。根据相关信息做出盈亏平衡图如下图所示：三、敏感

8、性分析本项目从建设投资、经营成本和营业收入等几个方面进行单因素敏感性分析。计算结果如下表：表格4敏感性分析表序号不确定因素变化率/%财务内部收益率/%敏感度系数临界点/%基本方案9.21建设投资-2014.19-2.71-9.9-1011.2-2.41107.36-2.00205.79-1.852经营成本-2014.41-2.8329.33-1011.57-2.58107.21-2.16205.5-2.013营业收入-202.683.5429.57-105.514.011014.215.452021.196.52内部收益的敏感性分析图如下:敏感性系数大于零表示评价指标与不确定因素同方向变化；敏

9、感度系数小于零表示评价指标与不确定因素反方向变化；敏感度系数绝对值高，表示项目效益对该不确定因素敏感程度高。各不确定因素中，建设投资和营业收入均为敏感性因素。其中投资增加时，敏感度系数平均为1.93,投资减小时，敏感度系数平均为2.56；收入增加时，敏感度系数平均为5.98,收入减小时，敏感度系数平均为3.78O当建设投资减小9.9%或经营成本增加29.33%或营业收入增加29.57%,所得税后项目投资财务内部收益率刚好等于设定的基准收益率6%,相应数值则为各因素变化的敏感性临界点。附录表格5现金流量表序号项目合计单位：万元123451经营18196.64O348.29555760.56793

10、.14动现流量活净金量1.1现金流入54945.7102203.552468.342792.9927931.1.1营业收入54945.7102203.552468.342792.9927931.1.2补贴收入O000001.1.3其他流入O000001.2现金流出36749.0701855.261913.342032.431999.91.2.1经营成本23235.2201501.191435.521426.481377.91.2.2营业税金及附加3049.460122.29136.99155.01155.011.2.3所得税10464.390231.78340.83450.94466.991.

11、2.4其他流出0000002资动现流量投活净金量-15625.41-15566.480-26.47-32.4602.1现金流入0000002.2现金流出15625.4115566.48026.4732.4602.2.1建设投资15566.4815566.4800002.2.2维持运营投资0000002.2.3流动资金58.930026.4732.4602.2.4其他流出0000003筹资活动5221.414311.83-1207.02-1132.9-1080.3-1064净现金流量3.1现金流入15625.4115566.48026.4732.4603.1.1日本投入项资金入7842.1777

12、83.24026.4732.4603.1.2建设投资借款7783.247783.2400003.1.3流动资金借款O000003.1.4债券O000003.1.5短期借款O000003.1.6其他流入O000003.2现金流出10404.011254.651207.021159.381112.751064.13.2.1各种利息支出2620.81476.33428.7381.06334.43285.83.2.2偿还债务本金7783.2778.32778.32778.32778.32778.323.2.3应付利润（股利分配）0000003.2.4其他流出0000004前现流量税净金量18257.02-1254.65-626.95-263.5598.75196.015税前累计净现金流量-1254.65-1881.6-2145.2-2046.4-18506后现流量税净金量7792.63-1254.65-858.73-604.38-352.19-2717税后累计净现金流量-1254.65-2113.38-2717.8-3070-33