太远丰圣·红墅湾价格策略.docx
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1、丰圣红墅湾价格策略1、市场比较法根据我司对本项目产品定位的建议,本项目所处的地理位置及市场环境决定本项目属市场主流产品,对此类产品的价格制定我司采用市场比较法在价格制定时充分考虑项目所在区域情况、区域在售项目价格、竞争项目价格、目标客户心理价格等因素,结合本项目的实际情况进行测算。同时,充分考虑本项目价格的标杆作用及二次的升值空间。2、比准项目选取选区原则:竞争区域:项目所在的晋源区晋祠及周边的小店区、万柏林区等。目标客户相似3、定价的前提以及涨价的几个节点本定价的前提为:1、项目承诺以大红本的模式进行客户签约及销售2、项目工程进度按照预定计划实施、工程进度不影响项目销售(11月底动工启动,明
2、年底景观成型交房)3、品牌化高标准物业管理4、按照项目总销售额的4%-6%的广告费用进行推广涨价的几个节点为:1、项目认购量达到50%以上2、样板区施工全面启动3、样板区建筑封顶4、样板区景观基本成型5、样板区开放6、项目部分主体封顶4、比准价格测算比较因素本项目水域金岸丽都御堂文庭半里绿地半山国际花园长岛国际参考权重权重135%35%15%10%5%地理交通12%11.41.11.11.31.5外部环境8%11.51.21.11.41.6城市配套10%11.21.I1.11.51.8庄园配套7%11.50.90.81.21.2庄园规划8%11.30.90.81.I1.5建筑产品12%11.2
3、0.80.81.51.1园林景观12%11.60.80.71.21.2户型设计10%10.80.80.81.20.9建设周期5%I1.31.31.41.71.8物业管理8%11.3111.21发展商8%11111.51.2加权得分11.2820.970.941.3591.36销售均价880052004500950015000销售均价比准价格6864.2745715360.82474787.2346990.434111029.412别墅入市均价二686435%+536035%478715%+699010%+11029X5%=6247.4(元/疔)其中联排建议售价:5500-6000元/皿双拼、独
4、栋建议售价:65007500元m4、项目整体市场报价均价按目前周边项目付款方式公开销售折扣,一次性付款95折以下、分期付款(3次)98折以下。(最终成交一次性付款在9折左右,分期付款在95折左右项目整体市场均价:6247.4(元m)0.9=6950元/m其中联排市场报价:6100-6600元m双拼、独栋市场报价:7200-8300元/面5、地下室和车库的定价说明地下室按照地上价格销售,但采用按套销售的方式,折合地面价,送地下室车库分为两种,可直接入户的车库按照15万一个销售,不能入户的按照12万一个销售。附录:各大指标的详细说明地理位置地理交通水域金岸晋源区-长风文化商务区南2公里,紧邻滨河西
5、路、汾河;丽都御垂晋源区-紧邻天龙山路,天龙山主入口旁,晋祠公园附近;文庭半里晋源区-新晋祠路与龙山大街交汇处西500米,紧邻区政府;绿地半山国际花园小店区-紧邻长风东街与环城高速;长岛国际万柏林区-紧邻滨河西路,南内环桥南500米;新B枸器滨河东路长风大街水域金岸区位图A北高iiMIti!古阳公川天龙山路唐路天龙山路华山国际花区展示中心1(得一文化广场-Jg)-Kw-丽都御墅区位图长风商JHX文庭半里区位图我们以城市快速路的交通可达性以及距离城市中心区的距离,做为评判一个项目地理位置的标准,由此可以看出,其顺序为长岛国际、水域金岸、绿地半山国际花园、文庭半里、丽都御墅。二、外部环境外部环境水
6、域金岸长风文化商务区、汾河、滨河西路、古寨村;丽都御垂晋祠公园、天龙山、晋祠镇;文庭半里晋阳湖、区政府;绿地半山国际花园环城高速、东山、长风大街商业区;长岛国际汾河、市区;三、城市配套城市配套水域金岸中小学:小店一中、新十中;综合商场:长风商务商务区;丽都御墅晋祠镇现有配套;文庭半里晋源区人民医院、晋源区实验小学(内设幼儿园、实验中学)、晋源区政府、晋源区工商、税务、交通政务大楼等;绿地半山国际花园近长风街和建设路、美特好超市,紧邻主城,共享城市配套;长岛国际属于城市别墅,共享城市配套。根据项目区位特点,可以看出,目前的城市配套成熟度依次为长岛国际、绿地半山国际花园、水域金岸、丽都御皇、文庭半
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