天津滨海新区房地产发展态势.docx

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1、滨海新区房地产行业发展分析及对我公司的影响滨海新区已经列入国家“十一五”规划，是继深圳、浦东之后的又一国家重点发展区域，滨海新区正在面临着前所未有的发展机遇；同时，在国家行地产行业宏观调控的背景之下，市场需求受到很大抑制，近期内房地产行业面临着较为严重的供过于求的问题。滨海新区房地产行业在面临巨大历史机遇的同时，也面对着很大的挑战。作为立足滨海新区、以房地产为主业的贻成集团，分析判断滨海新区房地产行业的发展趋势对我公司具有重要的战略意义。本文包括四个部分：滨海新区的区域经济发展；房地产行业分析；我公司的机遇和存在问题；结论和建议。一、滨海新区的区域经济发展区域的房地产业发展主要取决于该地区的经

2、济发展水平、城市化进程和城市的汇聚能力，滨海新区的现状和未来发展为房地产行业提供了广阔的发展空间。1、发展定位温家宝总理在6月下旬视察天津时指出，加快天津滨海新区开发开放是环渤海区域及全国发展战略布局中的重要一步棋，走好这步棋，不仅对天津的长远发展具有重大意义，而且对于促进区域经济发展、实施全国总体发展战略部署、实现全面建设小康社会和现代化宏伟目标，都具有重大意义。滨海新区的总体发展定位是，依托京津冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成现代化制造、研发基地，北方国际航运中心和国际物流中心，成为生态宜居的海滨新城。2、总体规划滨海新区总体空间布局为型结构：沿京津塘高速公路和海河建设“高新

3、技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。在“轴”和“带”交汇处建设现代化的生态宜居海滨新城，成为滨海新区核心区，包括塘沽城区、经济技术开发区和天津港、保税区的部分区域。同时，要加快建设和形成7个产业功能区，即高新技术产业区、现代冶金产业区、空港物流加工区、海洋产业及循环经济示范区、海港物流区、化学工业区和休闲旅游区。3、主要经济指标GDP工业总产值财政收入口岸进出口总值2005年1490亿3750亿200亿800亿2010年3200亿7000亿500亿2000亿数据来源：滨海新区“十一五”规划纲要，05年、10年均为预测值。4、人口与收入滨海新区核心区城镇居民人居可支配收入

4、常住人口流动人口常住人口流动人口2005年140万155万14670元2010年180万40万90万125000元数据来源：滨海新区卜一五”规划纲要，05年、10年均为预测值。5、基础设施建设“两港两路”海港：到2010年，港区面积从30平方公里扩展到100平方公里;空港：改造扩建滨海国际机场；铁路：京津城际铁路客运专线，北京和新区40分钟通达；高速公路：建设京津塘高速公路二线。便利、发达的交通网络为滨海新区国际航运中心、物流中心的发展定位奠定了基础。二、滨海新区房地产行业分析1、天津市2003年2005年房地产行业主要指标衡量房地产形势主要有四个指标：商品房销售面积增长率、投资增长率、开工及

5、竣工面积增长率、价格增长率。销售面积增长率是最重要的指标，反映的是市场需求的变化情况，0305年销售面积呈较快增上的势头，从其构成来看，拆迁产生的刚性需求占相当一部分。2003年2004年2005年平均增长率竣工面积（万m2）1200150025%开工面积（万m2）10501300160023%销售面积（万m2）10251292140016%投资（亿元）21025923%房价（元?）3010370023%拆迂量（万m2）500300180-67%数据来源：天津市建委年度工作报告，05年为预测值。2、塘沽区、开发区房地产行业调查情况由于我公司的主要楼盘都在塘沽区、开发区，所以分析对象仅限于以上两

6、区。营销策划部对塘沽区、开发区的楼盘情况作了摸底调查，楼盘按照住宅、写字楼、商业、酒店式公寓等作了产品区分，主要情况汇总如下:2003年2004年2005年开工面积（万m2）125150400销售面积（万m2）81110数据来源：塘沽区房管局工作人员、05年为预测值。2005年的数据为摸底调查后的估计值，塘沽区和开发区大约各占50%,约200万平方米，其中开发区的开工面积包括了我公司参与的航运中心项目一期。2004年开发区开盘项目基本售罄，据估计投资、投机性购房约占50%,塘沽区投资、投机性购房比例低于开发区，估计占3040%。3、国家宏观调控的影响天津市：自从3月份宏观调控以来，对天津市商品

7、房的交易量和成交价产生了比较明显的影响，持币待购现象明显，投资和投机性购房受到了抑制。天津市房管局从3月21日开始，每天公布全市及各区的商品房成交套数、面积、平均价格，营销策划部对3月21日至7月3日（计105天）的交易数据以周为单位进行了统计分析。天津市商品房交易情况统计表13期成交套数成交面积平均价格住宅套数成交面积平均价格1周(3.21-3.27)1,949204,6233,6971,727208,6903,9182周(3.28-4.3)1,693171,7133,7301,428166,1603,8713周(4.4-4.10)1,640179,2314,0501,344153,9833

8、,6904周(4.11-4.17)1,701182,4414,2901,445162,1253,9025周(4.18-4.24)1,605187,6524,0071,396157,5853,6836周(4.25-5.1)1,493166,6513,9261,279147,5453,6137周(5.2-5.8)1,110105,6503,8911,020109,2773,6368周(5.9-5.15)1,597180,3723,9561,386158,8253,7459周(5.16-5.22)1,373164,0444,2021,177132,6423,73410/9(5.23-5.29)1,6

9、42198,8403,8401,473178,6943,60111周(5.30-6.5)1,631179,9823,8651,415160,8853,65412周(6.6-6.12)1,091135,5083,825941107,4823,61213周(6.13-6.19)1,259155,7304,1201,076123,4134,01114周(6.20-6.26)1,491166,8523,8571,306146,8414,11015周(6.27-7.3)1,416169,0973,9251,261145,4684,017合计22,6912,548,3853,94519,6742,259,

10、6143,78615周内全市商品房成交量约255万平方米，依此反推全年成交量约为900万平方米，低于2004年成交量1292万平方米，远低于2005年的预计量1400万平方米，而2005年计划开工面积为1600万平方米。剔除年度内不均衡因素，可以初步判断，宏观调控对市场需求产生了一定程度的抑制。天津市住宅成交面积变化图3.21-7.3)周从住宅平均价格来看，4月、5月份出现一定程度的下降，从3900元下降到3600元，在6月份出现上涨，超过了4000元，价格的变化跟某一段时间推出的具体楼盘有直接关系。总体上看，宏观调控抑制了房价快速上涨的势头，呈基本稳定的状态。天津市住宅平均价格变化图(3.2

11、17.3)塘沽区：在天津市房管局的统计中，开发区的商品房交易计入塘沽区，15周内塘沽区和开发区的交易量约为30万平方米，依此反推全年成交量约为104万平方米，低于2004年成交量110万平方米，远低于2005年近400万平方米的计划开工面积。可以初步判断，近期内商品房供给远远大于需求，市场有效需求严重不足。天津市塘沽商品房交易情况统计表日期成交套数成交面积平均价格1周(3.21-3.27)9713,3993,3872周(3.28-4.3)416,5903,0933周(4.4410)618.9303,6644周(4.11417)558,8923,3435周(4.18-4.24)364.9762.

12、6946周(4.25-5.1)7610,0993,1577周(525.8)26633,8143,3628周(5.9-5.15)14519,4863.6429周(5.165.22)10413,3303,40310周(5.23-5.29)49261.0683,20611周(5.3065)45252,2603,33812周(666.12)12014,4393,37513周(6.13619)678.9493,40514周(6.20-6.26)12814,9673,12815周(6.27-7.3)20726.6213,087合计2.347297,81949,28415周内，塘沽区和开发区的商品房平均价格

13、变化不大，基本稳定在3000到3500元之间，呈比较平稳的态势。4、供求关系分析总体来说，新开工面积已经大于市场需求，同时还会有大量的存量房和二手房上市，近期内塘沽区和开发区商品房供给远大于需求，呈失衡状态。到目前为止，我公司贻景花园销售47%,贻正嘉合销售21%,湖景花苑销售18%,销售情况低于去年同期开盘的丽水园、贻丰家园等项目。塘沽区的住宅项目基本面向于中低端客户，市场细分差，同质化严重，客户基本在塘沽本地，外地客户很少，而中低端客户的住房需求很大一部分已经在前两年提前释放出来，此类产品面临着客户有效需求严重不足的问题。开发区与塘沽区情况有所不同，6月30日开盘的傲景观澜项目（约11万平方米，均价5000元），目前已销售近80%,销售的火爆情况远高于开发商预期。究其原因：开发区近期开盘项目少；性价比高；项目定位于中高端客户；良好的周边环境；客户相当部分来自市区。塘沽区和开发区总体供大于求的同时，不同的地段、不同的产品类别、不同档次的市场定位的供求情况也不尽一致。