城中村改造市场分析.docx
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1、城中村改造市场分析1城改战略高度定位,打造提振经济新抓手1.1 城中村改造有望成为提振经济新抓手经济逐步恢复但仍有下行压力,后续刺激政策仍值得期待。2023Q1/Q2单季GDP增速分别为4.5%6.3%,低基数之下有所回暖,但2023年至今房地产投资和出口持续走弱,2023Q1/Q2单季房地产投资增速分别为65%19.7%,低基数情况之下进一步下降,2023Q1/Q2单季出口增速分别为.9%4.8%,对经济拉动效果有限,消费2023年初至今有所回暖,2023Q1/Q2单季消费增速分别为5.8%10.7%o我们认为2023年至今受房地产、出口制约,经济虽然有所恢复但下行压力不减,后续经济刺激政策
2、仍值得期待。图2:居民消费和固定资本形成是GDP主要构成居民消费政府消费固定资本形成存货增加净出口建筑业和房地产业仍是我国经济的两大支柱,预计城中村改造有望成为经济新抓手。2023年4月、7月,住建部部长两次提出建筑业和房地产业仍是经济的两个支柱产业,2023年建筑业和房地产业直接贡献增加值分别占GDP6.9%、6.1%(上述数据未考虑间接带动GDP体量,如果考虑间接带动则影响更大*),把两个柱子稳住对稳定经济大盘有重要意义。在此观点上,我们认为城中村改造将同时带动建筑业和房地产业,并预计有望成为经济新抓手。城中村改造助力投资端和需求端双向发力,全面激发经济活力。相较于基建重点在投资端发力,城
3、中村改造具备投资、需求双向发力效果,1)城中村改造过程中涉及房屋改造更新、保障房、商品房、实物安置等,将直接拉动房建工程及配套投资;2)城中村改造在拆除新建货币化安置过程中,居民可支配收入提升,市场需求将以此获得拉动,进而再拉动后续投资。我们认为,受制于地方政府财政压力,叠加建筑央国企提质增效,基建增速预计高位有所回落,而城中村改造具备投资端和需求端双向发力的特性,能同时带动建筑业和房地产业,并拉动相关产业链,形成经济的正向良性循环,全面激发经济活力。1.2 城改战略高度定位,政策频出加速推进城中村改造战略高度定位,多部门接连表态支持城改。2023年下半年以来,中央层面的城中村改造相关政策密集
4、出台,同时近期央行、国开行、自然资源部等多部门密集表态支持城改,表明城改战略高度定位。区域政策协同推进,多城市公布城改计划。虽然目前城中村改造总体规划还没有推出,但部分城市已公布城改计划,预计城中村改造中央层面的总体规划和地方层面的探索将同步积极推进。具体来看,广州2023年计划推进127个城中村改造项目,固定投资额983亿元,全市城市更新投资额2,000亿元;上海2023-25年计划新启动30个城中村改造项目;深圳2023年计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目;青岛2023年计划城中村改造项目85个,计划完成投资175亿元;昆明2023年拟启动44个城中村改造;成都2023
5、年计划城中村改造2,448户;厦门2023-25年计划实现城中村现代化治理108个行政村治理全覆盖;合肥指出确保全市现有104个城中村改造三年内基本完成。2 .城改聚焦一二线城市,后续投资规模可观2.1 城改聚焦一二线城市,有望扩围至2135城城市人口门槛和落户放松政策的配合推出,城改或更多聚焦于人口流入地的拆迁安置。2023年7月21日国常会发文中本次城中村改造政策设置了入选城市的城市人口门槛,8月3日公安部发文全面放宽大城市落户条件,完善特大城市积分落户政策,我们认为政策配合出台更加反应本次城中村改造在底层政策逻辑上强调了大城镇化战略方向(以人为核心的新型城镇化战略),既考虑了短期稳地产稳
6、经济,又考虑了长期可持续发展,而这将显著区别于此前棚改更多聚焦于人口流出地的拆迁安置(主要三四线城市),当时三四线城市的人口流出也造成了部分城市棚改后期的供需错配等问题。预计后续城中村改造入选城市有望扩围至2135个城市。考虑到城中村改造政策更聚焦于人口流入地的拆迁安置,其中的核心关键在于人口流入、而非城市人口门槛,并且考虑到近期部分不在超大特大城市21城范围内的城市也推出了城中村改造/货币化及房票安置等相关政策,例如合肥、南昌等城市,而这些城市大部分属于I型大城市(人口300500万),这两方面因素综合考试之后或意味着本次城中村改造政策更关注人口流入,并预计后续城市人口门槛的限制可能会放宽,
7、入选城市数量也有望扩围至2135个城市*。规模测算:估算每年城改投资额152.1万亿根据申万宏源房地产团队此前发布的城中村改造专题报告系列之一:城改大有可为,战略高度定位,估算城中村建面约9.311.9亿平,其中21城城中村建面约9.3亿平,敏感性分析考虑城市扩围至35城估算约11.9亿平。假设如果按照5年完成拆除改造,则对应每年拆改面积约1.92.4亿平米;而假设如果按照8年完成拆除改造,则对应每年拆改面积约1.21.5亿平米,同时基于入选城市或扩围、房屋范畴或更大、更新节奏或更快等三大推论,估算本轮城中村改造每年投资额约为152.1万亿元,累计投资额约为7.3106万亿元。3 .建筑类企业
8、可参与全过程服务并同步受益3.1 业务空间:建筑类企业可参与城改全过程服务建筑业作为国民经济支柱之一,建筑类企业在城中村改造过程中同样有着举足轻重的位置,可参与城中村改造全过程。1)投资开发:受行业发展历程影响,部分建筑企业兼具房地产、建筑工程业务,与传统房地产开发商不同,在城中村改造快速推进过程中,建筑企业不仅具备投资能力,同时兼具后续工程建设服务,一体化运作增厚整体项目盈利能力。2)建筑设计:设计咨询公司可参与城中村改造前期可研规划,以及拆除重建过程中的规划设计咨询,根据我们的测算,每年投资体量约285397亿元。3)建筑工程:建筑总包企业将负责城中村改造过程中房屋拆除和重建的具体操作,合
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