商业街的发展与规划.docx

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1、商业街的发展与规划I、商业街的发展研究一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，一一商业用房的开发正当时。商业用房的开发经历了四个阶段：(1)96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造；(2) 96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现；(3) 20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起；(4)目前的SHoPPINGMA11建设热。目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万平均每个约12.6万新增项

2、目约120个，1500万nA支撑这样的大项目，每1届的保本销售额为60008000元I需要完成销售额IOOO1200亿元,占全国社会零售总额的3%5%这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPINGMA11平均约为1万H?,日本不足2万英国均为1.48万我国目前SHoPP1NGMA11的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。2、商业街的建设，要把握好新的概念（1）现代商业街不同于传统商业街商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心

3、的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000i2以下）、大型超市（5000i2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售著名品牌）、专业店（如国美）、便利店。商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式,有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。（2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。（3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服

4、务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。（4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。（5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。3、在商业街的建设上存在的误区及倾向（1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15-20万m2,长度800m左右。（2）商业街不是形象工程，应以需求为导向，以企业行为为主体。政府有时为了追求政绩，而盲目上

5、马商业项目，导致商业面积过剩，空置量增大。（3）商业街不应该是政府行为，而是商业行为，要考虑投入、经济效益、可持续发展，建市容易，兴市难。（4）商业街的开发不是单纯的商业用房的开发，而是塑造一个商业环境和生活方式，以地气提商气，以商气聚人气，以人气促地气。（5）商业街的建设不是单一的房地产行为，而是将开发与经营有机结合。4、要开发建设好现代商业街，要处理好新的关系（1）处理好城与市的关系，城市的综合竞争力=生产力+流通力+文化力，城市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适应，市与城在，城因市兴，以城建市，以市兴城。（2）处理好商与业的关系，有商才有业，有业才能聚商，商以业为目

6、的和基础。（3）处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系，要对居住区商业设置实施定量控制，根据不同居住规模，确定商业的配套标准。35万人的居住区商业面积不低于2.5万m2（上海标准）。业态设置分为必备性业态和指导性业态两种，必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、洗染等服务设施，指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。（4）处理好开发与经营的关系，商业街在前期建设时应考虑好经营的业态及分布，并按其不同要求进行规划设计。（5）处理好规划与环境的关系。整体规划，局部设计，商业街的建设要以商业与艺术的完美结合为宗旨，力求打造业态丰富、环境优美的现代商业街。（6）处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步

7、行距离为半径，但随着交通的发展，商圈概念正悄悄发生变化，现在的商圈可能是条形的、扇形的，要根据商圈的辐射半径，适度控制商业街规模。（7）处理好商品与服务的关系，硬件与软件设施的统一，商品和提供服务相统一，物质服务与精神服务相统一。（8）处理好点与面的关系，即商业街与城市的网点布局关系。（9）处理好主体与配套的关系。（10）处理好主题店与专业店的关系。二、商业街的规范性与科学性1、商业街的形成（I）商业街的形成与发展阶段自发而成的集市，由各个点组成;商铺林立的街坊； 繁荣热闹的区域商业中心； 大型商业街的形成，标志着商业街进入新时期；大型商场及超市的出现；城市的改造带来部分商业的没落，城市空洞化

8、开始出现，商业衰败也开始出现；市场变革，老商业街回潮(98年开始)，最为典型的是芝加哥，人们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中，仍然怀念城市的繁荣。(2)商业诞生的2条件 市场条件，市场的需要造就了商业的出现；市政条件，是商业存在的硬件设施。(3)商业街开发的4大原因政绩，政府为追求政绩，而大量兴建商业街； 消费者，消费者的需求是商业街产生的基础；商家，商业街为商家带来若干好处，例如王府井商业街在改造前共47家，仅其中5家盈利，改造后，增至63家，且全部盈利；开发商，开发商从商业街的开发建设中获利。(4) 21世纪商业街的发展方向原有老商业街的改造； 发展城市边缘地带的商业街。2、商业街的功能（1

9、）商业街的功能交易功能：商业街是商品交易的场所。环境功能：两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市环境的组成部分。 享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所，也是休闲、娱乐的场所。展示功能：商业街是城市的窗口，同时也是展示各类商品的理想场所。（2）商业街的主体购成商家，包括国际知名企业集团、国内文化品牌、厂家直销企业、作坊、生产中心展示区（如义乌小商品市场）、销售中心的经销商等等。 顾客，包括主流顾客、支流顾客、辅助客流（旅行者、观光者）、随机客流等等。 行业的构成：即各业态的比例。3、商业街的特色（1）区域性，例如北京王府井大街，为国际精品一条街；西单商业街,则为平民商业街，前门商业街，

10、则为民族商业街；（2）历时性，商业街往往是文化的积淀，是民俗的延续，是生活方式的反映。（3）品质性，商业街内在所蕴含的丰富的历史文化，以及其外在的表现形式，都体现其优质性。（主要体现在、商业街的结构与布局上，强调其严谨性，尤其要注意商业街首要的功能应体现其商业性，文化广场应放在商业街最不影响交易的一角。、商业街的风格与特征上，在商业街的建设上应重视整体风格的把握，景观与建筑的相与融合。）（4）价值性：以人为本，以情为根，是体现商业街价值之根本所在。4、商业街的产品（1）打破传统模式，创造抽象产品目前商业街出现了3种创新形态：城中街（如天津南市食品街）、店中街（如东安市场“老北京一条街”）、广场

11、街（如福州台江路商业街、新加坡乌节路商业街等）（2）保存旧地风貌，改善内部以适应环境适应现代营销，做到零库存。硬件为软件服务（3）取消社区符号，创造公众体验心理上突出共识理念形式上描述象征生活事务，景观、雕塑的生活场景化。（4）幻化室内场景，营造特色风格：主要是在室内装饰装修上做到色彩夸张，形态抽象。（5）组织视觉走廊，珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合，并可人工再造自然景观。（6）提供“第三空间”软化城市界面：缓和建筑与城市的界面，提供一个情绪转化的场所。（7）诗化高新技术，改善购物环境：要利用高新技改善购物环境。（8）塑造商业街的形象：以体现地方风貌为主。II、商业街功能定位的理念选择

12、一、市场导向理念1、商业街规划与建设中的操作误区（I）引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功能；（2）租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务，重形式上的包装与炒作，轻经营上的谋划与设计；（3）转租获利：首批购租物业者投资行为比例过大，在其转租获利后,实际经营者规模小且功能多元分散，商业街的功能特色无法得以确立。2、市场导向首先是消费导向（1）商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑；（2）商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力。3、市场导向其次是经营导向（1）商业服务业经营者居于市场中心，最了解市场情况；（2）只有商业服务业经营者获得经营利润，商业街才可能可

13、持续发展。4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能控制，必须树立“经营商业街”的意识。二、错位经营理念正如人们都十分清楚的一条商业发展规律：一家商业企业，为避免与其强劲的竞争对手两败俱伤，在经营过程中时常采取错位经营之术。一条商业街与其它商业街的错位，主要表现为以下几个方面：1、整体经营理念的区别。经营理念是CIS系统的核心，在同一条街上,不同的企业，可以有不同的经营理念，但为了构造统一的街区形象识别，则需要在整体上有一个统一的与其它商业街不同的理念。这一经营理念城逐步融入到每个企业、每个经营管理人员的日常业务活动和行为中，需表现在商业街的视觉载体上。2、目标市场的定位不同。企业选取不

14、同的目标市场定位，会使企业采有不同的产品策略、价格策略和营销策略，并采取不同的经营方式和服务方式为自己特定的目标顾客服务。商业街同样有总体的目标市场定位，不同的目标市场定位会决定其商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能构成与结构、业种业态的选择、投资和经营主体的确定等等。3、功能构成不同。以功能构成划分，商业街可分为主题型、综合型和混合型等不同类型。主题型商业街功能相对单一，主题突出，功能特色鲜明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街）；综合型商业街强调“复合配套”，要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全，难以从功能与其它同类型商业街形成错位；混合型商业街强调突出其“有限主题”，并建设

15、完善为之服务的配套设施，局部的强势既是其市场形象形成的前提，又是其核心竞争力的基础。4、商业建筑及装修的形式与风格不同。例如位于北京世纪金源大酒店负一层的商业街，以其地道的欧式建筑而独树一帜，风格鲜明。5、交通组织的不同。科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获益,直接影响顾客在实现消费时的切身感受，同时又是商业街空间结构的功能分区的标识。例如，苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点，通过游船实现人流交通。6、商业环境与商业氛围不同。商业街商业环境的营造，由多种因素构成：建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕塑、城市小品等，均是商业街环境的组成部分，这些构成要素形成商业街的环境特色；同时，商业街的环境必须体现其整体统一性，这样才能从总体上有别于其它商业街。三、生态平衡理念任何一条商业街，在规划及建设发展中，将“生态商业”的理念植入其中，均可对其特色的形成产生重要影响。生态商业有三层基本含义：1、环境保护及商业街的绿化美化。从总体上看，商业街的建设不但要达到有关环保法规规定的基本要求，而且要采取特殊措施，通过独特的绿化美化手段和对光、气、水、声音等的特殊处理，形成商业街的环境特色。2、绿色经营与绿色消费。从经营的