北辰区房地产市场调研分析报告.docx

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1、一、北辰区整体概况。北辰区是天津市环城四区之一,位于市中心区北部,距首都北京110公里,距天津新港50公里,距天津滨海国际机场15公里。总面积478.5平方公里,辖两街、9镇,籍总人口31.7万人。其中农业人口19.91万人,农业人口11.79万人。北辰区交通、通讯、供电，供水等基础设施发达。有2街3镇座落于中心城区中环线与外环线之间。京津塘高速、津保高速公路在本区设有进出口，京津、京福、津霸、津榆、津围等十几条公路干线纵横交错。京山、津蓟铁路和京九铁路津霸联络线穿越中部，设有四个铁路客货运站和全国最大的铁路编组站。设有8个电话区、支局，装机总容量达10万门以上。设有50万、22万、11万和3

2、.5万伏变电站15座。建有自来水第五干线等一批大型给排水工程。优越的地理位置和完善的基础设施为经济与社会发展创造了良好的环境。近年来北辰区国民经济持续快速健康发展。2001年实现国内生产总值83.76亿元,比1992年增长8.4倍，9年年均增长28.2%；三级财政收入10.05亿元，比1992年增长7.5倍,年均增长26.9%；农民人均纯收入6005元,比1992年增加3.5倍,年均增长18.1%;三项指标的绝对值均位居全市区县和农业区县第二位。农业设施化、机械化、产业化进程明显加快。作为经济发展支柱的乡镇企业,工业企业发展到2923家，资产总额142亿元从业人员9.3万人。其中总资产1000

3、万元以上企业174家，市、部级企业集团17家，有59家企业取得IS09000系列认证。已形成冶金、家电、机电、生物医药、橡胶化工、纺织服装、木器家具、食品饮料8个骨干行业和钢管、轮胎、空调器、微波炉、摩托、服装、线缆等一批拳头产品。创市级名牌产品10个,获得著名商标10个。2001年实现营业收入350亿元，比1992年增长14.2倍，年均增长35.3%；增加值73.3亿元,比1992年增长13.2倍,年均增长34.3%；利税总额43.5亿元,比1992年增长11.8倍,年均增长32.8%。乡镇企业经济总量连续三年位居本市农口区县第一位。以国家级北辰科技园区为龙头，对外开放突飞猛进。规划建立了9

4、个镇办工业区和4个具有国别、地区特点和专业特色的外资工业园区。累计协议引进外资13.61亿美元，“三资”企业发展到340家，2001年实现产值87.9亿元，比上年增长43.2%。全区外贸出口交货值达到45.3亿元,增长29.4%；出口创汇3.32亿美元,增长27.9%。城乡建设日新月异，2001年投入12亿元，完成了北运河综合治理和几条主干道路拓宽改造及路灯、绿化、陕气入辰等一批重点工程，市容环境面貌发生了新的变化。全区126个村全部建成高于市级标准的小康村，其中71个村跨入市级宽裕型小康村行列，有8个镇建成市级小康镇，其中6个镇成为市级明星小康镇。科技、教育、文化、体育、卫生等各项事业蓬勃发

5、展。被列为天津首批国家级技术市场试点区和科技成果推广示范区，双街镇被列为国家级星火技术密集区，全区科技进步指标综合评价连续五年名列本市农口区县第一位,2000年被科技部评为全市唯一的全国科技工作先进区。全区65所中小学有58所建起了新的教学楼,教育教学质量不断提高,2001年高考上线率达到94.6%,重点中学47中连续三年达到100%。风格独特的北辰农民画驰名中外，先后被国家有关部委命名为现代民间画乡、全国体育先进县（区）、全国社区文化先进区、全国广播电视先进区和全国初级卫生保健普及阶段先进区。2002年全区经济发展的目标是：国内生产总值突破100亿元，比上年增长19.4%；三级财政收入突破1

6、2亿元，增长19.7%；农民人均纯收入6618元，增长10.2%。16月份实现国内生产总值49.21亿元，同比增长23.5%；财政收入58165万元，增长26.8%,其中区级收入26998万元，增长44.6%;农民人均现金收入3971元，增长10.3%。2003年全区实现生产总值119亿元，比1993年的13.38亿元增长7.9倍，十年中年均增长24.4%；完成三级财政收入18.2亿元，比1993年的1.42亿元增长118倍；农民人均纯收入达到7268元，比1993年的1680元增长3.3倍。目前全区经济综合实力已经跃升为全市区县第二位。2005年全区实现生产总值167亿元，是“九五”末的2.

7、3倍,年均增长18.5%；三级财政收入30亿元，是“九五”末的4.5倍，年均增长34.8%；农民人均纯收入8797元，是“九五”末的1.6倍，年均增长10.2%。五年累计完成固定资产投资137亿元。天津北辰科技园区是北辰区投资兴建、经国家批准的高新技术产业开发区，座落于天津市区北部外环线两侧，控规总面积17平方公里，享有中华人民共和国国务院批准的高新技术产业开发区的优惠政策。园区地理位置优越，距天津滨海国际机场10公里，距天津新港45公里，与铁路客货运站和国内最大的铁路编组站相毗邻，京津塘高速公路在园区设有进出口，水陆空交通十分便捷。园区地势高而平坦，植被丰富，土壤酸碱适中，地耐力120T40

8、kpa0区内水、电、路、气、通讯等基础设施完备，办公、商住、生活设施齐全，工商、税务、银行、邮政、报关、律师事务所等机构配套，是国内外客商投资置业的首选之地。北辰科技园区以建设外向型、现代化经济区域为目标，以一流的硬件环境和一流的服务迎接各路商家投资建厂、兴办实业。到2001年底，累计完成固定资产投入68亿元，有美国、德国、韩国、日本等15个国家和地区的100多家企业在园区投资建厂，其中投资IoOO万美元以上企业30家，世界500强企业3家，包括韩国1G电子、美国铝业集团、德国可耐福公司、新加坡三德兴公司、香港华润集团、台湾正新集团、永安公司等一批国际知名企业和高新技术企业，初步形成了机电、生

9、物医药、食品饮料、橡胶制品、新型建材、新型包装6个产业群体。规划建立了双盈、宏鹏、宜兴埠、辰星四个工业园。近两年园区实现的税收都占全区财政收入的50%以上，累计实现税收总额达到16.3亿元，安置各类人员就业2.2万人。2001年园区各项经济指标都位居本市12个区县经济技术开发区前列，成为中国天津最具活力的经济发展地区之一。北辰综合实力强镇及最具发展潜力镇当属双街和小淀。双街镇位于天津市北辰区中北部，地处京津走廊。距首都北京110公里，距天津新港50公里，距天津机场16公里，全镇总面积42.11平方公里，耕地面积22420亩，辖15个行政村，总人口32554人，其中常住人口22554人。1994

10、年被天津市人民政府批准为全市首批小城镇建设试点单位之一,1999年被天津市列为城市总体规划八大组团之一，同年被国家科技部命名为国家星火技术密集区建设单位，2000年被市政府列入现代化建设示范镇。京津公路、九园公路、天津外环线、京山铁路、京九铁路、地铁一号线构成了双街镇发达的交通环境。海河五大支流之一的北运河创造了双街镇优美的自然环境。双街新城、万源星城水郡等高标准住宅小区增添了双街镇舒适的居住环境和优美和谐的人文环境。得天独厚的地理位置形成了双街镇交通发达、环境优美、居住舒适、经济繁荣的新兴城镇总体格局。2006年双街镇实现首季开门红：北辰区双街镇以打造该区一流经济强镇为目标，积极发展全镇各项

11、事业，上规模企业发展势头强劲，重点新项目效益明显，经济质量进一步提高。一季度国内生产总值实现34628万元，完成全年计划的26.0%,同比增长25.1%；农民人均现金收入3228元，主要经济指标实现了首季开门红，为完成实现“双过半”和超额完成全年任务奠定基础。小淀镇镇政府所在地小淀村而得名，全镇面积43.13平方公里,耕地面积28997亩,辖小淀、小贺庄、刘安庄、赵庄、温家房子5个行政村，人口1.6万人。2006年小淀镇实现首季开门红：坐落在北辰区小淀镇经济功能区内的投资8500万元的天津万顺兴业线缆厂正式投入生产，预计年销售收入可达2亿元，利税2500万元。今年一季度，全镇经济继续保持了快速

12、健康发展的良好势头，实现营业收入14.07亿元,增加值3.02亿元，利税1.9亿元，分别完成年计划的26.8%、26.8%、和27.2%,顺利实现首季开门红。小淀镇在招商引资中越来越注重立足长远，坚持“高水平是财富，低水平是包袱”的理念，让有限的土地资源发挥最大的效能。在选择项目时，做到投资规模大的优先、科技含量高的优先、总部经济优先、组团开发优先、劳动密集型的优先、能促进现有产业结构优化调整的优先，进一步提升全镇工业产业结构水平。同时强化对投资者的服务，提高服务水平，形成亲商、安商、富商的良好氛围，促使在谈项目早签约、谈成项目早建设、早投产、早见成效。目前已有来自台湾、韩国、美国、英国等国家

13、和外省市的近200家企业落户该镇。一季度，全镇共谈成500万元以上新项目10个，其中千万元以上项目9个，为全镇经济的可持续发展打下良好基础。北辰的发展主要是靠“特色经济”战略。北辰的区位价值已经有了相当大的提升，主要表现在三个方面。第一是土地价值要比以前提升；第二是商业价值获得了一个更新更好的机会；第三是居住的位置发生了变化，因为在交通方面、地区投资项目方面得到了广泛的重视。北辰的交通是城市的咽喉地带，必然是一个发展经济的好地方。北辰一个区有三条铁路交汇。而水陆在北辰更是交集之地。从水上说有永定河、京津河等等。这是北辰的自然优势，具有区位和交通、水陆优势。二、北辰区十一五规划对行业影响篇。北辰

14、十一五规划明确提出：北辰区要充分借助滨海新区大发展的势头，发挥优势，主动融入，寻求合作，共同发展。北辰区第十一个五年计划主要预期目标为国民经济保持平稳较快增长。产业结构从根本上实现优化升级，科技进步水平显著提高，对外开放提升到新的层次。到2010年，生产总值突破350亿元，年均增长16%以上，财政收入达到66亿元,年均增长17%以上，均在2005年基础上翻一番以上。全社会固定资产投资累计达到260亿元。经济总量在全市区县位居前列。十一五基本建成现代化新城区。环内旧村改造基本完成，环外四大组团和社会主义新农村建设步伐加快。基础设施更加完善，市容环境发生显著变化，建成区绿化覆盖率达到45%以上，自

15、然生态与人文环境和谐，城市功能和形象全面提升,城市化水平明显提高，人口城市化率达到70%o房地产业。坚持高起点、高标准、高品位、高配套搞好规划建设，合理开发御龙湾、万源星城等风格迥异的高档住宅区及适量经济型住房。积极培育房地产二、三级市场，发展房地产中介服务机构。开发商品房400万平方米。将给房地产业带来相当大的发展空间，尤其我们合富这样的精英公司将会寻求到更多的合作机会。中介服务业。发展会计师、审计师、律师事务所和监理、咨询、代理等中介服务组织。发展通讯、网络，建立区级经济信息服务平台。兴办各类专业供销公司。建立重点行业协会组织，规范企业行为，为企业提供人才、信息和技术服务。积极稳妥地推进投

16、融斐体制改革。增强金融意识和资本运营意识，开辟融资新途径。加强与国内外银行、保险、证券、基金等组织的合作，吸引各类资金流入和金融机构落户。采取设立中小企业贷款担保基金、推行农户联保和企业互保以及法人资产抵押等方式，协助金融部门化解投资风险。鼓励金融机构开辟新业务，为经济发展提供灵活适宜的金融服务。积极推进财政管理制度改革，加快公共财政体系建设。探索采取股份制形式创立各类发展基金。鼓励基础设施、公益事业投资主体和产权多元化。吸引社会资金向公益性基础建设项目投资，保护投资者的合法收益。政府投斐或控股的基础设施建设项目全面推行公开招投标，由项目建设业主负责建设、经营和资产的保值增值，并对政府负责。坚持开发节约并重、节约优先。按照减量化、再利用、斐源化的原则，大力推进节能节水节地节材，努力降低物质消耗。盘活闲置厂房及固有企业闲置土地,鼓励发展都市工业园和建设多层厂房。加强相同产业的空间整合，引导企业向特色园区集聚，提高资源利用效率，减少环境污染。全面推行清洁生产，形成低投入、低消耗