凤庆县金呈商业区项目市调及营销建议书.docx

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1、凤庆县“金呈商业区”项目市调及营销建议书1凤庆县地域基础概况凤庆县位于，全县属中亚热带季风气候带，日照充足，干湿分明，雨量集中，春秋雨季偏少，夏季偏多，冬雨稀少，常年气温17.2摄氏度，年日照数1865.9小时，年降雨量1414.5毫米；县域属深切中山地貌，地表起伏大，为横断山脉余，滇西南帚状宽谷、峡谷区；县域土壤有机质含量较高；动植物、矿藏及水能资源丰富；森林覆盖率为22.7%o全县15个乡、镇，居住23个民族，总人口42.2万人，人口自然增长率在4.39%以内，土地总面积3335平方公里；人口分布与密度，澜沧江以北乡镇人口少，分布稀；澜沧江以南人口密度大。县城位于凤山镇，南距临沧地区行署所

2、在地临沧市123公里，公路至昆明市605公里。凤庆县主要产业有：发电、食糖、精制茶、机制纸、烤烟、水泥、原煤、核桃乳、食用植物油、酒精等，有50万亩耕地，17.3万亩茶园,10万亩蔗园27万亩烤烟,26万亩泡核桃，形成了“南糖、北烟、中部茶，粮畜、林果覆盖全县，小区域特色经济为补充的产业格局。地方工业体系初步建成：有国内最大的茶叶加工企业一一云南滇红茶集团服份公司、凤庆糖业集团公司、习谦水泥厂、鹏程纸业集团公司、元保果仁饮品公司和巨达食品公司等。农业比例占73.25%,工业占26.75%（其中：轻工业占81.92%,重工业占18.08%）。凤庆县城是县域党政军领导机关驻地，总面积218.316

3、平方公里，最高海拔2863米，城区平均海拔1570米。年平均气温16.7摄氏度,处均降雨量1307毫米,总人口69781人,其中农业人口51858人非农业人口17944人,人口密度为年平方公里319.6人,人口自然增长率1.68%o2001年末职工总人数800人，其中全民职工686人，年人均工资9084元，集体职工114人，年人均工资6500元，农民人均收入1256元，人均纯收入722元。全县财政收入690.3万元,支出1332万元.年末金融存款1522.43万元,其中储蓄余额1238.29万元,贷款余额618.1万元.全镇有乡镇企业3217个,从业人员6508人,固定资产10096万元,总收

4、入22167万元,完成税收7375元。名称95年2000年01年02年财政收入2708万元4544万元5159万元8017万元财政支出7217万元14096万元18658万元农民人均收入735元940元955元1007元职工人均工资9595元/人（国企）5877元/人（城镇集体）7702元/人（其它单位）第一产业41856万元第二产业12782万元第三产业24880万元耕地面积488335亩人均储蓄存款301元/人672元/人867元/人2.区域房地产消费情况凤庆县人口中，汉族人口占70.13%,少数民族29.87%,汉、回、白族多居住在城镇、坝区和半山区。在传统中多数人家喜欢世代同堂，近年出

5、现由大家庭向小家庭转化的趋势，子女成婚后便自成家庭，父母一般跟幼子居住。1985年一1986年，房地产普查结束，搞清了县城规划区6.28平方公里内的全民.集体及私房的房地产情况。普查总数为3209户，其中全民户89户，集体127户，私房2993户，合计使用土地面积109423平方米，其中房屋占地面积500716平方米，空地和其他用地528636平方米，房屋总建筑面积640669平方米，居住面积109423平方米，人均居住面积25.45平方米。2001年，完成县城规划由原来的6.28平方公里增加到13平方公里规划的修编工作。完成了县城规划新区的地质勘探，滨河路和东山过境路人行道的设计方案，迎春河

6、住宅小区的规划方案和建新区3平方公里的控制详规工作。2001年共办理产权81套，住房6743.4平方米。批准经济适用房2个单位38套，建筑面积4400平方米。凤庆县本地人群，对于住房更倾向于拥有自己的土地，习惯自己建房，面积大多100平方米以上，建24层楼房。临街的就建成1楼为商铺，2、3楼居住。目前县城内，土木结构和砖瓦结构的房屋占多数，房屋基本是以地形、街道为参照建成。3 .凤庆县城区域商业结构整个县城可分为3个主要商业区。一个位于武烈街至百货大楼区段，以经营服装.家电.电信业务.金融为主；一个位于环城路沿线区段，以经营餐饮、娱乐、家装行业为主；一个位于1号路、街心花园周边，以赶集、农副产

7、品经营为主。步行街和学府路正在建设之中，无法估算商业价格。在本地人中对于装修不是很投入，要求不是很高。凤县城区商业经营以满足基本生活需要为主，选择性小，作为县城,物价水平相对高于临沧，其主要突出在服饰、建材、药品、家电和餐饮行业上行业。商品品种、经营数量少，生活用品主要集中在凤庆百货大楼一楼和附近的街铺；服饰主要集中在凤庆百货大楼二楼、武烈街和街心花园几间街铺；超市规模小，在城区经营面积在150平方米以上的超市有三家，管理简单，以小规模批发经营为主；餐饮业经营水平低，餐馆对装修标准、特色、环境等要求不高，主要集中在环城路，但是经营利润并不低；娱乐场所较少，以舞厅形式为主，主要集中在环城路；五金

8、、建材、传统手工业，分布较为零散没有规则，主要在旧城街和环城路上零散分布；影楼只有一家现正准备搬迁至新购铺面街心花园步行街。从以上格局可以看到，凤庆具城商业布局和商业经营模式较为传统,有一定的市场空间和发展空间。4 .凤庆县商住物业供需现状4.1 竞争楼盘情况4.1.1 街心花园商业步行街位于凤庆县老城区商业较为繁华地段，占地10028平方米，总建筑面积约20000平方米，步行街全长218米，宽46米，其中有16米宽的步行道路，均为三或四层住宅。一、二楼为商铺总面积约为13000o住宅面积有105、120、143、200140平方米的平层、复式和别墅型，共有40套。商铺50住宅140平方米的四

9、层别墅型商住楼共有21套价格为43万/套。中间一层商铺售价4600元/M2,二层售价1800元/M2,商业街两端的商场现未定价。目前一层基本售完，二层销售过半。住宅890元/M2,基本售完。4.1.2 名都商住楼位于凤庆老城区，一层为商铺二至四层为住宅，面积200M2以上。以整栋的方式销售，3040万/套，现已售完但商铺经营、出租情况不理想。4.1.3 迎春小区（经济适用房）位于1号路与环城路交汇左侧，以多层（7层）住宅为主，约500套住宅，有部份商铺。住宅售价约为800元/M2,主要的购房人群以事业单位职员和公务员为主，现已基本售完。4.1.4 未来和正在进行的商住项目位于城区的学府路约50

10、0米的商业步行街，由负责玉溪富豪地产开发，预计需拆迁105户住户。现拆迁进展较为困难，多数住户对拆迁补偿较为不满都拒签协议，目前只有三分之一的住户签了拆迁协议。小宗拍买土地，共有30户竞拍面积IOO-150M2,统一设计为四层商住楼，现已基本完工28户已经营商铺5个，租金每平方米8-10元/月。本项目一期10000多平方米商住，已上市半个多月商铺起价3680元/平方米，住宅898元/平方米起价，11月25日已开始电视广告宣传，到目前没有预订，平均每天来访人数5人左右。4.2 房地产需求倾向分析4.2.1 四层商住楼走俏市场由于凤庆县几代人都习惯自行建设住宅，已习惯了居住三或四层独门独院的庭院式

11、住宅。对于居住环境已有了一个固有形式或概念，受区域市政配套不完善的影响，大多人对于单元式多层住宅不太接受。从街心花园商业步行街今年9月开盘至今21套43万元/套190平方米一至四层商住楼已销售了18套，由此可以看出经过较长一段时期的购房消费积累，只要有付款能力或支付9-10万首付的人就会首先选择购买一栋完全属于自己的住宅，投资、经营或以租供房。再有就因为凤庆县目前是大力发展城市基础建设和城镇发展的时期，城区内大多数老宅都将面临时着拆迁，考虑置业是居民首要问题，对于这部分人来说支付能力多数较弱对于购置心中理想的住宅有力无心，所以庭院式单层三或四居室套间是他们较易能接受的。422商业需求倾向凤庆县

12、县城人口少，又由于经济结构因素，造成就业难度的问题,为了解决生计，多数人选择经商，所以当地人投资意识较强只要有适合的商铺基本都能租出去。另外，由于消费水平相对较高的因素，导致商业利润回报较高，吸引了一批外地商业经营者的兴趣。由此可见，凤庆县城现阶段的商机较好，利润回报高，在此商业格局下，当地人愿意投资商铺是必然趋势。由于凤庆县城家庭多数是农村户口转为城镇户口，所以家庭人口最少四人最多六人（家有老人），一般家庭对于住宅要求二至四层100150平方米之间较多，经济条件好的家庭则会选择180250平方米的别墅型商住楼。而商铺是根据在当地的商业经营结构和规模，一般经营面积是以3060平方米为主，如有需

13、要较大面积可以先择连接在一起的商铺。4.3 商铺投资购买力分析凤庆县县城总人口69781人，这不并完全包括外来和流动人口，他们基本是在县城从事商业经营活动，根据县城的商业现状外来人口约有4000-5000人。目前县城商业物业就只有名都、街心花园商业步行街和一期的中心商业街和小宗拍买土地自建者，商业物业销售面积约为35000平方米按平均每人以4200元/平方米的价格购60平方米商铺，购买人数为583人总投资额为1.47亿元。这583位投资者当中近一半是资金实力较强的经商人，另一半则是有小量支付能力的投资者或经营者，其中外地人占三分之一。投资者占县城总人口的1.27%,由此可见在居民投资意识较强，

14、城区向新区迁移房地产投放量不过盛的情形下，物业需求相对旺盛。5 .在售楼盘客户分析根据调查，在售楼盘的客户主要有以下几种类型5.1 国家机关及企事业单位管理人员：他们利用手中现有的余钱投资,以追求收入回报、提高生活水平和居住环境。5.2 私营业主及农村的业主：来自乡镇，经过多年的努力，有了一定基础，在不影响生意的情况下，更多的偏向于对住房及铺面的投资。5.3 25-30岁年轻的公务员及个体户：到了适婚年龄他们多数都不愿意还住在自盖的老宅和父母住在一起，都想追求一种现代新的生活环境，布置出自己喜欢的家。5.4 本地的商业经营者：本地生意人多数都有了自己盖的商住楼一层部分出租部分自行经营，二层多数

15、出租给外地生意人居住或做为仓库。这样的商户相对收入高且稳定，看准了商业价值就会有资金来投资，出租获取回报或者扩大自己的生意。5.5 外地的商业经营者：外地人来此地做生意多数只是因为这里有较大的商机，比较容易赚到钱，如果市场饱和了且找不到更好的项目就会寻找新的有市场空间的县城去。有一部分外地人如在这里成了家且生意做不错，在不影响到目前生意的情况下将会考虑自己购商住楼安居乐业。5.6 旧城改造的拆迁户：由于凤庆县正处于大力发展城镇建设，扩大县城规模，对于老城区的居民来讲将面临时着以后住那的问题，如果不提前考虑将可能会关键时刻措手不及甚至会暂时失去了自己的家，居无定所，如在价格能承受的情况下，他们会考虑购置新家。5.7 部分在厂矿的职工和附近农村户口人口：这部分人收入中低水平,居住环境较差、小，甚至只能住单位宿舍，经过了一段时期的积累只要能支付首付款小面积的住宅对他而言是有吸引力的，这部分已婚或将成婚家庭会可能购买。6 .居民房地产购买需求特征6.1 购买投资意识强烈。6.2 要求居住面积大，三、四居室为主。6.3 希望购买商品房为初装修房或精装修房。由于当地建材品种选择较少，要装修一个新而满意的房屋需要外购材料，价格高且麻烦。6.4 喜欢三或四层庭院式商住楼或住宅。7 .凤庆县房地产市场综合分析凤庆县地产，虽经过明都小区，商业步行街的开发